بررسی انواع ریسک­های سرمایه گذاری

بررسی و مقایسه صندوق های سرمایه گذاری

صندوق های سرمایه گذاری برای افرادی که دانش و زمان کافی برای فعالیت در بازار بورس را ندارند بهترین گزینه است. صندوق‌‌های سرمایه‌ گذاری نهادهای مالی هستند که مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس اخذ نموده و عمدتاً توسط شرکت‌های کارگزاری تأسیس می‌شوند و با استفاده از تخصص و تجربه کارشناسان و متخصصان، مجموع دارایی سرمایه ‌گذاران را مدیریت می‌کنند. این صندوق‌ها تحت مدیریت افراد متخصص در بازار سرمایه فعالیت کرده، وجوه حاصل از فروش واحدهای سرمایه ‌گذاری به عموم مردم را در سبد متنوعی از اوراق بهادار سرمایه ‌گذاری می‌نمایند و از این طریق امکان کسب بازدهی مناسب و کاهش ریسک سرمایه‌ گذاری در بازار خرید وفروش سهام را فراهم می‌نمایند. آن‌ها با پیش بینی بازار و محاسبه روند احتمالی بازار بهترین موقعیت‌ها را انتخاب و دارایی‌های سرمایه ‌گذاران را به نسبت متناسب در بخش‌های مختلف سرمایه گذاری می‌کنند .در این قسمت به بررسی صندوق های سرمایه گذاری و مقایسه آنها با یکدیگر می پردازیم.

انواع صندوق های سرمایه گذاری کدام است؟

صندوق‌های سرمایه ‌گذاری را به‌ واسطه نوع سرمایه ‌گذاری و ترکیب دارایی‌هایی که دارند و اهدافی که دنبال می‌کنند می‌توان دسته ‌بندی کرد. صندوق سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت، صندوق سرمایه‌گذاری سهامی، صندوق سرمایه‌گذاری مختلط، صندوق قابل معامله (ETF)، صندوق‌های نیکوکاری، صندوق مبتنی بر طلا، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه گذاری پروژه، صندوق سرمایه گذاری نیکوکاری، صندوق سرمایه گذاری جسورانه، صندوق سرمایه گذاری شاخصی و صندوق‌های بازارگردانی ازجمله آن‌ها هستند که در بین آن‌ها صندوق‌های درآمد ثابت، سهامی، مختلط و صندوق قابل معامله (ETF) در اولویت سرمایه‌ گذاری برای سرمایه ‌گذاران هستند.

• صندوق سرمایه گذاری درآمد ثابت: ویژگی این صندوق‌ها در این است که مبالغ سرمایه‌گذاری شده در آن فقط در اوراق بهادار با درآمد ثابت که شامل اوراق مشارکت، اوراق اجاره، اوراق بهادار رهنی و گواهی‌های سپرده منتشرشده توسط بانک‌ها و مؤسسات مالی دارای مجوز از سوی بانک مرکزی و سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمایه‌گذاری می‌شود.این نوع از صندوق مناسب افرادی است که ریسک‌ پذیری چندانی ندارند و هدف‌شان از سرمایه‌گذاری، کسب سود دوره‌ای ثابت و مشخص است و البته این نوع صندوق می‌تواند نرخ ریسک و البته سود کمتری نسبت به سایر صندوق‌ها داشته باشد. صندوق‌های با درآمد ثابت گاهی اوقات درآمد ثابت را به حساب سرمایه ‌گذار واریز می‌کنند و گاهی نیز پرداخت سود ندارند و سرمایه‌گذار با افزایش ارزش واحدهای صندوق، سود می‌کند.

• صندوق سرمایه گذاری در سهام: بواسطه سرمایه گذاری در سهام، ریسک سرمایه‌گذاری در صندوق سهامی، از صندوق‌های درآمد ثابت بیشتر است و بازدهی بیشتری نیز در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. بخش بزرگی از سرمایه این صندوق‌ها در سهام شرکت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود. این نوع از صندوق‌ها حداقل 70درصد از دارایی های خود را در سهام سرمایه گذاری می‌کنند و 30درصد باقی مانده را به اختیار مدیر صندوق در سهام، اوراق مشارکت، سپرده بانکی و یا سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمایه گذاری می‌کنند. در واقع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها به نوعی همان سرمایه ‌گذاری در اوراق بورسی است با این تفاوت که، به دلیل اینکه صندوق بر روی اوراق با درآمد ثابت نیز سرمایه گذاری کرده است، به نوعی ریسک سرمایه گذاری تعدیل می شود.

• صندوق سرمایه گذاری مختلط: این صندوق از لحاظ ریسک پذیری حد میانه‌ای دارد یعنی بین دو نوع دیگر صندوق قرار می‌گیرد. این نوع از صندوق‌ها پتانسیل سودآوری بیشتری نسبت به صندوق سرمایه گذاری با درآمد ثابت دارد و به دلیل اینکه بیش از نیمی از دارایی‌هایشان روی سهام سرمایه‌گذاری شده است، سود تضمین شده ندارند اما معمولا ضامن نقد شوندگی دارند. از لحاظ سبد سرمایه‌گذاری این صندوق ها حداکثر 60درصد از دارایی خود را در سهام و حداقل 40درصد از آن را در اوراق با درآمد ثابت مثل اوراق مشارکت یا سپرده بانکی سرمایه‌گذاری می‌کنند.

صندوقETF نیز سازوکاری مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط دارد ولی می‌توان واحدهای آن‌ها را مانند سهام شرکت‌ها معامله کرد، و سهام آن همچون سهام شرکت های عمومی در بورس اوراق بهادار معامله می شود. سرمایه گذاری در اوراق بهادار از جمله فعالیت اصلی این صندوق ها به شمار می رود و عملکرد هر صندوق به عملکرد دارایی پشتوانه آن بستگی خواهد داشت.

به طور کلی، این صندوق‌ها در سه دسته از ابزارهای مالی سرمایه ‌گذاری می‌کنند که عبارتند از:

• اوراق دارایی (سهام)
• اوراق بدهی (اوراق قرضه شرکتی)
• اوراق مشارکت دولتی (بدون ریسک)

ازجمله مهمترین ویژگی‌های این صندوق ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• به‌صورت آنلاین در بورس قابل معامله هستند
• خریدوفروش آن‌ها معاف از مالیات است.
• دربرگیرنده تمامی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری دیگر است. (درآمد ثابت – سهامی – مختلط – طلا – شاخصی و …)
• تأسیس و فعالیت آن‌ها تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار است، بنابراین شفافیت اطلاعاتی قابل‌توجهی دارند.
• ترکیب دارایی‌های صندوق‌های بورسی
• تفاوت اصلی EFT با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک افزایش نقد شوندگی با بهره‌گیری از پتانسیل بازار بورس است.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری چیست؟

سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری دارای مزایای مختلفی است که اگر بخواهیم فهرست ‌وار به آن‌ها اشاره کنیم، شامل موارد زیر می‌شود:

• مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها

• سرمایه گذاری آسان

• تبدیل سرمایه های خرد به سرمایه‌گذاری‌ کلان

آیا صندوق های سرمایه گذاری امن و قابل اطمینان هستند؟

صندوق های سرمایه گذاری بدون دریافت تاییدیه از سازمان بورس نمی‌توانند فعالیت کنند. همچنین تضمین نقد شوندگی در اغلب صندوق‌ها وجود دارد. از دیگر ویژگی‌هایی که علاوه بر نظارت سازمان بورس و تضمین نقدشوندگی توسط بانک‌ها و بیمه‌ها، باعث افزایش اطمینان خاطر به صندوق های سرمایه گذاری می‌شود می‌توان به بازدهی مناسب با ریسک کم و به مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها توسط کارشناسان و متخصصان اشاره کرد. این نکته نیز لازم به ذکر است که عملکرد صندوق‌های سرمایه‌گذاری از لحاظ ماهیت با موسسات مالی و اعتباری که در سالیان گذشته سرمایه مردم را جذب کرده و در نهایت با برنگرداندن اصل سرمایه باعث وارد شدن خسارت مالی و سلب اطمینان از مردم شدند، بسیار متفاوت است. فعالیت صندوق های سرمایه گذاری تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار است و ارتباطی با موسسات و صندوق‌های قرض الحسنه که بدون مجوز بانک مرکزی فعالیت می‌کردند، ندارند.

مزایای صندوق های سرمایه گذاری

مزایای صندوق سرمایه گذاری عبارتند از:

تنوع: صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری از تنوع زیادی برخوردارند و به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. هر کدام از این انواع صندوق برای گروه خاصی از افراد مناسب هستند. به عنوان مثال بعضی از صندوق‌ها برای کسانی مناسب‌اند که ریسک‌پذیری بالایی دارند و می‌خواهند با پذیرش ریسک بیشتر فرصت بهره بردن از سودهای بالاتر را برای خود فراهم کنند؛ بعضی دیگر از صندوق ها مناسب افرادی است که مایل هستند از سرمایه‌گذاری خود سود منظم و ثابت دریافت کنند. بعضی دیگر از صندوق‌ها نیز مناسب افرادی است که ریسک‌پذیری در حد متوسطی دارند.

مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها: صندوق‌های سرمایه‌گذاری توسط افراد متخصص مدیریت می‌شوند که سرمایه را در بازارهای مالی مختلف به جریان می‌اندازند. این بدین معناست که دارایی‌های سرمایه‌گذاران به صورت حرفه‌ای مدیریت می‌شود.

شفافیت اطلاعات مالی: ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاری شده در صندوق‌های سرمایه‌گذاری به طور مرتب اعلام و منتشر می‌شود. این یعنی کارنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری شفاف و قابل اعتماد است. این شفافیت بسیار بالای صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که باعث شده سرمایه‌گذاران مختلف از هر قشری به این صندوق‌ها جذب و در آن‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

بازدهی مناسب: به عنوان یکی از مهم‌ترین مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه گذاری، می‌توان به بازده مناسبی اشاره کرد که صندوق در ازای مقدار ریسک هر سرمایه‌گذار برای او به ارمغان می‌آورد. 150 درصد بازده مثبت، متوسط بازدهی صندوق های سرمایه گذاری در سال 99 بوده است.

به حداقل رساندن ریسک: این صندوق ها برای کم کردن ریسک سرمایه گذاری، سرمایه سرمایه گذاران را در بازارهای مختلفی به جریان می‌اندازند. بنابراین خرید واحدهای سرمایه‌گذاری یک صندوق سرمایه‌گذاری، به منزله سرمایه گذاری در ده‌ها شرکت مختلف در آن واحد است.

تبدیل سرمایه های خرد به سرمایه‌گذاری‌ کلان: صندوق ها با تجمیع سرمایه های خرد و تبدیل آن به یک سرمایه کلان، قدرت سرمایه گذاری در مقیاس بزرگ را پیدا می‌کنند و از مزایای آن بهره‌مند می‌شوند.

سرمایه گذاری آسان: شروع سرمایه گذاری تنها نیازمند ثبت نام در یک صندوق است. بعد از این بقیه کارها توسط کارشناسان و متخصصان آن صندوق انجام می‌شود.

نقدشوندگی بالا: نقدشوندگی بالا، یکی دیگر از مزایای بسیار مهم صندوق های سرمایه گذاری است.

ضامن نقد‌شوندگی: یکی از ارکان و مزایای صندوق‌ سرمایه ‌گذاری، ضامن نقد شوندگی است. وجود یک شرکت حقوقی باعث می‌شود که نقدشوندگی واحدهای یک صندوق سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کند. این امر باعث می‌شود تا سرمایه‌گذار بتواند تحت هر شرایطی واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به فروش برساند.

معرفی سایت‌های صندوق سرمایه گذاری

اکثر صندوق‌های سرمایه گذاری یک وب سایت مختص به خود صندوق را دارند. شما در سایت صندوق‌های سرمایه گذاری می‌توانید اطلاعاتی از قبیل قیمت صدور، قیمت ابطال، تعداد واحدهای در اختیار سرمایه گذاران، مدیران سرمایه گذاری صندوق و همچنین اساسنامه و امیدنامه صندوق را مشاهده نمایید. قیمت صدور یعنی قیمتی که اگر بخواهید یک واحد صندوق را خریداری کنید، باید بپردازید. قیمت ابطال نیز یعنی قیمتی که اگر بخواهید یک واحد سرمایه گذاری صندوق را به فروش برسانید، به دست می‌آورید.

برای پیدا کردن صندوق سرمایه گذاری مورد نظرتان می‌توانید از سایت شرکت «فناوری مدیریت بورس تهران» به آدرس «بررسی انواع ریسک­های سرمایه گذاری www.fipiran.com» استفاده کنید. در این سایت، اطلاعات مختلفی راجع به صندوق‌های سرمایه گذاری وجود دارند که با استفاده از آنها می‌توانید بازدهی صندوق‌های مختلف را در بازه‌های زمانی متفاوت مورد بررسی قرار دهید، صندوق‌ها را از جهت‌های مختلف با یکدیگر مقایسه کرده و در نهایت صندوق مناسب با ویژگی‌های خودتان را انتخاب کنید.

کلام آخر

بهترین صندوق سرمایه گذاری برای هر فرد متفاوت است چرا که هر کدام از انواع مختلف صندوق‌ها برای گروه خاصی از افراد مناسب هستند. از بین چند عامل مختلف که برای انتخاب بهترین صندوق سرمایه گذاری باید در نظر گرفت، ریسک پذیری اولین عامل است. میزان بازدهی صندوق در گذشته دیگر عاملی است که باید مورد بررسی قرار بگیرد. نتیجه این بررسی‌ها مشخص می‌کند که بهترین صندوق برای هر فرد کدام است.

نحوه محاسبه ریسک و بازده

سرمایه‌گذاران برای ورود به هر بازاری، به اطلاعات و دانش کافی برای موفقیت در آن بازارها نیاز دارند. عملکرد شرکت‌های بورسی در هنگام تصمیم‌گیری درباره معاملات سنجیده می‌شود و به‌طور هم زمان ریسک و بازده آن‌ها محاسبه می‌گردد. ریسک و بازده از مهمترین و تأثیرگذارترین فاکتورها در زمینه معامله‌گری است.

ریسک چیست؟

ریسک در مفهوم مالی به احتمال اختلاف میان بازده مورد نظر و بازده واقعی در یک سرمایه‌گذاری گفته می‌شود؛ به عبارت دیگر زیان بالقوه قابل اندازه‌گیری یک سرمایه‌گذاری را ریسک می‌نامند. "وستون" و "بریگام" در تعریف ریسک یک دارایی می‌نویسند: ریسک یک دارایی عبارت است از تغییر احتمالی بازده آتی ناشی از آن دارایی. بنابراین ریسک، احتمال تغییر بین بازده واقعی و بازده پیش‌بینی شده است. منظور از احتمال این است که اطمینانی به تغییرات نیست؛ تغییر اشاره به هرگونه کاهش یا افزایش در منافع را دارد، به این معنا که تغییر همیشه نامطلوب نیست.

کل ریسک را می‌توان به دو نوع تقسیم نمود:

ریسک سیستماتیک: ریسکی را می‌نامند که مربوط به کل بازار است. این ریسک را "ریسک غیرقابل حذف" و یا "ریسک بازار" نیز می‌نامند. این ریسک بر کل بازار و نه تنها یک سهم یا صنعت خاص تأثیر می‌گذارد.

ریسک غیرسیستماتیک: این ریسک یکی از انواع ریسک‌های سرمایه‌گذاری است و شرکت و یا صنعت خاصی را مورد بررسی قرار می‌دهد. ریسک غیرسیستماتیک را اصطلاحاً "ریسک مشخص" نیز می‌نامند. این گونه ریسک‌ها اغلب ریسک‌های درونی هستند و به مسائل شرکت مرتبط است؛ مواردی مانند ضعف مدیریت شرکت، عدم درست عمل کردن سهامداران و غیره.

طبق نظریه‌های ارائه شده در پرتفولیو، ریسک غیرسیستماتیک از بین می‌رود اما ریسک سیستماتیک همچنان پا برجاست. تغییر نرخ بهره، نرخ تورم، سیاست‌های پولی و مالی، شرایط سیاسی و غیره از منابع ریسک سیستماتیک می‌باشند. هر تغییر در عوامل ذکر شده بر روی شرایط کلی بازار تأثیر گذارند. تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی از منابع اصلی ریسک سیستماتیک می‌باشد که می‌توان به ریسک نرخ بهره، ریسک تورم، ریسک کشور، ریسک بازار اشاره کرد.

رسیک غیر سیستماتیک + ریسک سیستماتیک = ریسک کل

از ضریب بتا، برای اندازه‌گیری ریسک سیستماتیک استفاده می‌شود.

بازده

به منفعتی که از یک سرمایه‌گذاری به دست می‌آید، بازده می‌گویند. سرمایه‌گذاری عبارتست از تخصیص منابع به دارایی‌های واقعی نظیر زمین و خانه و دارایی‌های مالی نظیر اوراق بهادار که میزان بازده آن متناسب با ریسک مورد انتظار باشد. بازده به معنای پاداشی است که سرمایه‌گذار از سرمایه‌گذاری خود به دست می‌آورد. بازده نرخ به تدریج پایین می‌آید و ارزش فعلی جریان‌های نقدی آتی با آن محاسبه می‌گردد.

بازده سهام از دو قسمت تشکیل می‌شود:

1) بازده جاری یا بازده ناشی از دریافت سود سهام
2) بازده ناشی از افزایش قیمت سهام

رابطه بین ریسک و بازده

ریسک و بازده تا یک نقطه با هم رابطه مستقیم دارند، چنانچه ریسک افزایش یابد بازده نیز افزایش پیدا می‌کند. اما با بالا رفتن ریسک از یک سطح مشخص بازده کاهش پیدا می‌کند، به نحوی که پس از گذشت از این نقطه هر چه ریسک را بالا ببریم، بازده افزایش پیدا نمی‌کند.

محاسبه ریسک

با توجه به تعریف ریسک می‌توان آن را با انحراف معیار محاسبه کرد:

که در آن با توجه به مفاهیم مالی:

σ: انحراف بازده واقعی یا ریسک
ri: بازده‌های واقعی
r: میانگین بازده‌ها
n: تعداد دوره‌ها

هرچه انحراف معیار نسبت به میانگین کوچکتر باشد؛ ریسک کمتر خواهد بود. ریسک را می‌توان در دو بعد زمانی محاسبه کرد:

ریسک فعلی: ریسک فعلی براساس اطلاعات تحقق یافته یک دارایی در طی سال‌هاي گذشته تاکنون محاسبه می‌گردد.

ریسک آتی: این نوع ریسک براساس اطلاعات حاصل از پیش‌بینی‌هاي آتی محاسبه می‌شود. چون اساس محاسبات، ارقام پیش‌بینی شده است، در این روش محاسبه باید توزیع احتمالات و روش محاسبه میانگین (امید ریاضی) را شناخت.

مالی گرایش مهندسی مالی و مدیریت ریسک

دوره کارشناسی ارشد مالی به منظور پرورش متخصصین در خوزه علوم مالی طراحی شده است. برای پوشش کامل بخشهای مختلف علوم مالی، شش گرایش تخصصی شامل: مهندسی مالی و مدیریت ریسک، بانکداری، بیمه، مستغلات، حقوق مالی و تامین مالی و سرمایه گذاری در نفت و گاز در نظر گرفته شده است.

همچنین برنامه هایی برای افزودن برخی گرایش های ذیگر مانند مدیریت مالی بنگاه های اقتصادی و سرمایه گذاری در آینده وجود دارد.

اهداف

» مدیریت مالی شامل مدیریت امور منایع، مصارف و سرمایه گذاری ها در بنگاه های اقتصادی

» بررسی و تجزیه و تحلیل انواع فرصت های سرمایه گذاری و هدایت آنها به سمت فرصت های مولد اقتصادی و فراهم آموردن زمینه رشد و بالندگی بازار سرمایه و بورس در کشور

» ابداع انواع محصولات مالی جدید با درنظر گرفتن قوانین اسلامی، تجزیه و تحلیل انواع محصولات مالی و قیمت گذاری آنها و توجه به مدیریت ریسک آنها

» تجزیه و تحلیل و مدیریت علمی بانکها شامل مدیریت پرتفوی اعتبارات و منابع بانکی، ارائه انواع محصولات جدید بانکداری اسلامی و مدیریت انواع ریسکها در نظام بانکی و کمک به رشد و توسعه نظام پولی کشور

» بررسی، تحلیل و مدیریت صحیح شرکت های بیمه و ارائه انواع محصولات بیمه ای برای پوشش انواع نیازهای موجود در این بازار با در نظر گرفتن قوانین اسلامی

» تجزیه و تحلیل و کمک به مدیریت بازار مستغلات با استفاده از مباحث جدید و علمی و کمک به ابداع انواع روش های تامین مالی در بخش مسکن به منظور حل مشکلات مربوط به مسکن در کشور

نقش و توانایی فارغ التحصیلان

شرکت کنندگان در این دوره علاوه بر آشنایی با مسائل دانش مالی در گرایش های مختلف، با زمینه های نوین در این رشته و جایگاه آن در عرصه عمل آشنا خواهند شد. افزایش قدرت تحلیل امور کاربردی با استفاده از مطالعات موردی و آشنایی با مبانی مالی در اسلام از ویژگیهای این دوره می باشد.

برنامه درسی کارشناسی ارشد مالی

دروس جبرانی
ردیف	عنوان درس	تعداد واحد
۱	تحلیل آماری	۲
۲	زبان تخصصی	۲

دروس پایه
ردیف	عنوان درس	تعداد واحد
۱	تئوری های سازمان و مدیریت با رویکرد اسلامی	۲
۲	تجزیه و تحلیل صورت های مالی	۲
۳	بازارها و نهاد های مالی	۲
۴	مدیریت سرمایه گذاری پیشرقته	۲
۵	مهندسی مالی و مدیریت ریسک	۲
۶	مدیریت مالی پیشرفته	۲
۷	اقتصاد سنجی مالی	۲
۸	مدل سازی مالی	۲

دروس تخصصی
ردیف	عنوان درس	تعداد واحد
۱	ابزارهای مالی اسلامی	۲
۲	مهندسی مالی پیشرفته	۲
۳	فرآیندهای تصادفی در مالی	۲

دروس اختیاری
ردیف	عنوان درس	تعداد واحد
۱	مدیریت مالی بین المللی	۲
۲	سرمایه گذاری های جایگزین	۲
۳	مدل سازی مالی پیشرفته	۲
۴	علوم و ریاضیات اکچواری	۲
۵	سرمایه گذاری در مستغلات	۲
۶	مالی رفتاری	۲
۷	حقوق قرارداد ها	۲
۸	حقوق مالیه عمومی	۲
۹	اقتصاد انرژی	۲
۱۰	مدیریت مالی استراتژیک	۲
۱۱	تامین مالی پروژه ها	۲
۱۲	روشها و مدلهای ارزشیابی سرمایه گذاری ها	۲
۱۳	تجزیه و تحلیل و مدیریت فعال پرتفوی سهام	۲

دانشجو موظف به گذراندن ۴ واحد از میان دروس اختیاری فوق یا سایر دروس از رشته های دیگر، یا نظر گروه می باشد.
نکته: برای دانشجویان آموزش محور ۶ واحد پایان نامه با ۳ درس ۲ واحدی جایگزین می گردد.

چارت درسی

جهت دانلود و مشاهده چارت درسی رشته مالی گرایش مهندسی مالی و مدیریت ریسک مقطع کارشناسی ارشد (مرتبط) اینجا کلیک کنید.

جهت دانلود و مشاهده چارت درسی رشته مالی گرایش مهندسی مالی و مدیریت ریسک مقطع کارشناسی ارشد (نامرتبط) اینجا کلیک کنید.

راهنمای سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه گذاری در مسکن یکی از امن‌ترین نوع سرمایه‌گذاری در کشورهای مختلف است. در کشور ما نیز این امر کاملاً صادق است و افراد زیادی برای نگه‌داری دارایی‌های خود در یک محیط امن، به سرمایه‌ گذاری در مسکن و املاک روی می‌آورند. با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی به‌صورت خودسر دست به سرمایه‌ گذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. پس اگر می‌خواهید با زوایای مختلف این نوع از سرمایه‌ گذاری آشنا شوید، با ما همراه باشید.

اهمیت سرمایه گذاری در مسکن

اگرچه گروهی از افراد تنها به نیت تأمین مسکن و سکونت در آن اقدام به خرید خانه می‌کنند، اما گروهی اعظم از افراد جامعه با خرید ملک به فکر سرمایه‌گذاری هستند. سرمایه‌ گذاری به این معنی است که در حال حاضر چیزی را به امید دریافت سود از آن در آینده خریداری کنیم (آن چیز می‌تواند مسکن، ارز، کالا یا … باشد). با توجه به اینکه خرید ملک با امکان رشد بالا، با مقدار سرمایه و نقدینگی شما ارتباط مستقیمی دارد، پس افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی (از چند ماه تا چند سال) سودهای کلانی از آن کسب کنند.

اگر بخواهیم شاخص قیمت مسکن را در چندین سال گذشته را بررسی کنیم، می‌توانیم به این نتیجه برسیم که بازار ملک و مسکن همیشه با رشد همراه بوده است و گاهی این رشد با سرعت بالایی رخ داده (مانند رشدی که در سال ۱۳۹۷ در املاک اتفاق افتاد). بنابراین سرمایه گذاری در مسکن جزو امن‌ترین و بهترین سرمایه گذاری‌هاست و از این حیث اهمیت فراوانی دارد. یک سرمایه گذار موفق باید بتواند روی بازارهای مختلف شامل طلا، مسکن، فارکس، بازار بورس تهران و کریپتو کارنسی سرمایه گذاری کند. به این معنی که شخص باید مهارت لازم را داشته باشد که اگر به فرض در بازه‌ای از زمان کریپتو کارنسی وارد رکود شد سرمایه خود بررسی انواع ریسک­های سرمایه گذاری را به بازار فارکس منتقل کند، اگر در بازار فارکس نتوانست تمام وقت حضور داشته باشد پول خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری کند؛ یعنی سرمایه خود را در میان بازارهای مختلف به گردش درآورد تا بتواند بهترین بازدهی را داشته باشد. در ادامه ویدیو و مقاله با ما همراه باشید تا نکات مهم در زمینه سرمایه گذاری مسکن را با شما به اشتراک بگذاریم.

دسته بندی افراد مختلفی که در بازار مسکن سرمایه گذاری می‌کنند

یک دسته از افراد نهایتا ۳۰۰ میلیون سرمایه دارند، دسته دوم کسانی هستند که بین ۳۰۰ میلیون تا ۶ میلیارد سرمایه دارند و دسته سوم شامل کسانی است که بین ۵ تا ۲۰ میلیارد سرمایه دارند. در ادامه با توجه به تجربیات به شما راهکارهای عملی ارئه می‌دهیم که حتی با صفر ریال سرمایه، بتوانید به یک سرمایه گذار موفق در حوزه سرمایه ‌گذاری در ملک تبدیل شوید.

• کسانی که بین ۰ تا ۳۰۰ میلیون سرمایه دارند: این افراد عموما کارمند یا دانشجو هستند، خیلی ریسک پذیر نیستند زیرا پول خود را به سختی به دست آورده‌اند. این افراد علنا نمی‌توانند کاری در حوزه مسکن انجام دهند. در آینده راهکارهایی ارائه می‌دهیم که این افراد بتوانند به یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای در حوزه مسکن تبدیل شوند.
• کسانی که بین ۳۰۰ میلیون تا ۶ میلیارد سرمایه دارند: این افراد عموما پزشک، مهندس، مدیر کسب و کار و…هستند، چنین افرادی خویش فرما هستند یعنی سرمایه آن‌ها حاصل کسب و کار خودشان است و این افراد منزل شخصی خودشان را دارند. این افراد می‌توانند خرید و فروش‌های کوچکی در حوزه ملک داشته باشند.
• کسانی که بین ۵ تا ۲۰ میلیارد سرمایه دارند: برخلاف تصور شما کار این افراد حتی از دسته اول هم سخت‌تر است. چون بسیار دشوار است که کسی با ۱۰ میلیارد سرمایه بتواند سرمایه خود را چند برابر کند.

۴ روش برای سرمایه گذاری در مسکن

کسی که می‌خواهد سرمایه خود را وارد بازار املاک کند، گزینه‌های زیادی پیش رو دارد که برخی از این گزینه‌ها به قرار زیر هستند:

1. خرید ملک کلنگی
   معمولاً افراد ملک‌های کلنگی را خریداری می‌کنند تا آن را کوبیده و از اول بسازند. اشخاص با این کار می‌توانند بافت فرسوده را به بافت محکم و جدیدی تبدیل کرده و چند برابر از آن سود کنند.
2. خرید مستغلات
   خرد مستغلات می‌تواند مزایای زیادی برای سرمایه‌گذار در پی داشته باشد. برای مثال فرد می‌تواند با رشد ملک، آن را با قیمت بالاتری به فروش برساند یا با فروش و اجاره هر واحد به صورت جداگانه، سود خوبی کسب کند.
3. ساخت و ساز
   ساخت و ساز از جمله بهترین و رایج‌ترین روش‌های سرمایه‌ گذاری در مسکن است. افراد با خرید زمین و ساخت خانه، از این نوع سرمایه گذاری بهره می‌برند. با توجه به اینکه همه افراد جامعه به مسکن نیاز دارند، نرخ تقاضا برای مسکن روز به روز افزایش پیدا می‌کند و کسی که در زمینه ساخت‌وساز فعالیت دارد، می‌تواند با رفع این نیاز جامعه، به سود موردنظر خود دست یابد.
4. خرید و فروش ملک
   گروهی از سرمایه گذاران با بررسی زمان رکورد قیمت‌ها اقدام به خرید ملک و مسکن می‌کنند و با رونق گرفتن بازار آن را می‌فروشند؛ ایشان با این کار از رکورد و رشد قیمت‌ها منفعت کسب می‌کنند. خرید و فروش ملک هم از دیگر گزینه‌های رایج برای سرمایه گذاری در جامعه ما است.


اگر شما می‌خواهید سرمایه‌ خود را وارد بازار ملک و مسکن کنید، باید روش سرمایه‌ گذاری خود را انتخاب کنید. چراکه فعالیت در هر یک از شاخه‌هایی که عنوان کردیم، به آگاهی خاصی نیاز دارد. مثلاً وقتی شما بخواهید در بخش ساخت‌وساز فعالیت کنید، باید با عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن مانند مصالح و آیین‌نامه‌های ساخت مسکن آشنا باشید. این در حالی است که خرید و فروش ملک تنها با بررسی قیمت‌ها، محله‌ها و فروشنده‌ها ممکن خواهد بود. علاوه بر راه‌های فوق شما می‌توانید بورس مسکن را نیز برای سرمایه گذاری انتخاب کنید. سرمایه گذاری جمعی در مسکن نیز می‌تواند جزو گزینه‌های انتخابی شما باشد. مراکز بسیاری هستند که می‌توانند در زمینه یک سرمایه‌گذاری صحیح در بخش املاک به شما کمک کنند؛ کارشناسان دلفین‌وِست برای این منظور راهنمای شما خواهند بود.

مقایسه بازار مسکن و سایر بازارها

با توجه به اینکه تمام اتفاقات و تصمیمات سیاسی و داخلی بر افزایش یا کاهش نرخ ارز، طلا یا کالا تأثیر مستقیم دارند، سرمایه‌گذاری در هرکدام از این بخش‌ها با ریسک بالایی همراه است. این در حالی است که بازار مسکن به نسبت دیگر بازارهای موازی، تاثیر نسبتاً کمتری از این عوامل می‌پذیرد. همانطور که قبلاً هم عنوان کردیم، هر روز بر تقاضای مسکن از طرف قشر جوان کشور افزوده می‌شود و همین باعث می‌شود تا مسکن همیشه در یک روند صعودی قرار داشته باشد. این مقدار تقاضا در بازارهای دیگر وجود ندارد، اگر هم وجود داشته باشد، دوره‌ای و موقتی است.

البته برای مقایسه بازارهای مالی باید فاکتورهای زیادی را بررسی کرد. مثلاً مقدار بازدهی، مدت زمان سرمایه‌‌گذاری، مقدار سرمایه اولیه و … در انتخاب روش سرمایه‌گذاری تاثیر بسزایی دارند. بنابراین بهتر است علی‌رغم بررسی مقدار ریسک‌پذیری، دیگر عوامل را نیز بررسی کنید تا در نهایت بتوانید سرمایه‌گذاری خوبی انجام دهید.

مزایای سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه‌گذاری در واحد مسکن مزایای فراوانی برای سرمایه‌گذاران دارد که قبلاً ضمن ارائه مطالب بخشی از آن‌ها را عنوان کردیم. اما اگر بخواهیم به صورت کاملتر مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن را بررسی کنیم، این مزایا شامل موارد زیر خواهند بود:

• عدم تاثیر ریسک در بازار مسکن
  انواع ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک ناشی از کشمکش کشورها، فعالیت‌های اقتصادی و …بر بازار طلا، سکه، خودرو، ارز و کالا تاثیر دارند، اما هیچکدام از این ریسک‌ها در روند صعودی یا نزولی بودن بازار مسکن نقش خاصی ندارند. ریسک پایین، اولین مزیت سرمایه گذاری در مسکن به حساب می‌آید.
• تنوع بالا در روش‌های کسب سود
  همانطور که قبلاً عنوان کردیم، افراد می‌توانند با روش‌های متفاوتی وارد بازار ملک و مسکن شوند. همین تنوع بالا جذابیت بازار املاک را بر دیگر بازارها برتری می‌دهد.
• خدمت‌رسانی به جامعه
  ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند (هر کاری که خدمت به جامعه را در پی داشته باشد، هم از نظر اخلاقی و هم از نظر شرعی و قانونی، کار مقدس و ارزشمندی به حساب می‌آید).
• عدم امکان به سرقت رفتن دارایی
  کسی نمی‌تواند سند ملکی که به نام شماست را به سرقت ببرد. به همین دلیل این مورد نیز یکی دیگر از مزیت‌های سرمایه گذاری در مسکن و سایر املاک است.

معایب سرمایه‌گذاری در مسکن

هر سرمایه‌گذاری علی‌رغم داشتن مزیت، بررسی انواع ریسک­های سرمایه گذاری معایبی نیز دارد. اگر بخواهیم معایب بازار مسکن را نیز مورد بررسی قرار دهیم، معایب زیر به این بازار وارد است:

• نقدشوندگی پایین
  بازار ملک در کنار بازار طلا کم‌ترین مقدار نقدشوندگی را در بین بازارهای مالی دارند. اگر کسی بخواهد ملک خریداری شده خود را به فروش برساند و سرمایه خود را نقد کند، این روند ممکن است ماه‌ها و حتی گاهاً سال‌ها به طول بینجامد. بنابراین اگر کسی بخواهد سرمایه‌ خود را در اسرع وقت نقد کند، بازار املاک برای وی مناسب نیست. چنین شخصی می‌تواند سرمایه خود را وارد بورس مسکن کند تا هم در حوزه املاک فعالیت داشته باشد و با مشکل نقدشوندگی روبه‌رو نشود.
• نیاز به سرمایه زیاد
  با پول کم نمی‌توان ملک خرید، بنابراین برای خرید هر ملک کوچک یا بزرگی به مبلغ قابل توجهی نیاز است. همین محدویدت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام بورسی، طلای آب شده یا کالاهای خاص اختصاص دهند.
• طولانی‌بودن زمان سرمایه‌گذاری
  اگرچه بازار مسکن کلاً از ۴۰ سال گذشته به این طرف روند صعودی را تجربه کرده، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد می‌شود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول می‌انجامد. به همین خاطر کسی که بخواهد سرمایه خود را وارد مسکن و سایر املاک کند، باید دید بلندمدتی نسبت به سرمایه‌گذاری خود داشته باشد. افرادی که خواهان سودهای کوتاه‌مدت هستند، بازار مسکن برای ایشان مناسب نخواهد بود.
• نیاز به تحقیق و بررسی زیاد
  کسی که می‌خواهد ملک مناسبی خریداری کند، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب آن تحقیق کند تا بتواند سرمایه‌گذاری درستی انجام دهد؛ این در حالی است که سایر بازارهای مالی به این مقدار بررسی و تحقیقات نیاز ندارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس و فارکس، افراد تنها با تحلیل‌های تکنیکال (بدون اینکه از روی صندلی خود بلند شوند) سرمایه‌گذاری می‌کنند.

هر نوع سرمایه گذاری ریسک‌هایی دارد حال که با مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن آشنا شدید می‌توانید با یک تصمیم جدی وارد این بازار شوید.

در چه شرایطی بهتر است سرمایه‌‌ گذاری در مسکن را انتخاب کنیم؟

ممکن است افراد با آگاهی از تمام مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن، همچنان برای ورود یا عدم ورود سرمایه خود به این بازار مردد باشند. به همین خاطر علاوه بر مزایا و معایب این نوع از سرمایه‌گذاری، یک عامل انسانی و ماورائی را نیز بررسی می‌کنیم تا در مورد سرمایه‌گذاری خود به یقین برسیم. وقتی انسان صاحب ملکی می‌شود، اعتمادبه‌نفس وی بالاتر می‌رود و در یک انرژی مثبت قرار می‌گیرد. مالکیت باعث می‌شود انسان بیشتر از هر زمان دیگری به استقلال مالی نزدیک شود. اما تا زمانیکه به پول و سرمایه خود نیاز جدی داشته باشید، جایز نیست که آن را به بازار با سوددهی بلندمدت مسکن بسپارید. تمام توصیه‌های سرمایه‌گذاری برای این بازار، حاکی از آن است که فقط سرمایه‌های راکدی که نیاز چندانی به آن ندارید را وارد بازار ملک و مسکن کنید. در غیر اینصورت روش دیگری را برای سرمایه‌گذاری خویش در نظر بگیرید.

بهترین روش سرمایه‌ گذاری در مسکن چیست؟

نمی‌توان بهترین روش سرمایه ‌گذاری در مسکن را برای تمام افراد به یک صورت نظر گرفت. افراد در اجرای روش‌های مختلف به شیوه‌های متفاوتی عمل می‌کنند؛ مثلاً ممکن است شخصی توانایی خرید و فروش بالایی داشته باشد، اما در ساخت‌وساز ضعیف عمل کند. گاهی هم ممکن است فردی بتواند در کمترین زمان ممکن از یک ملک فرسوده، ساختمان بی‌نظیری بسازد، اما در فروش آن موفق نباشد. تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای ورود سرمایه به مسکن در نظر گرفته شود. افرادی که نمی‌دانند در کدام یک از این بخش‌ها بهتر عمل می‌کنند، می‌توانند از متخصصین بخش سرمایه‌گذاری مشورت بگیرند. متخصصان سرمایه ‌گذاری در مسکن دلفین‌وِست، بسته به مقدار سرمایه و توانایی شما، بهترین پیشنهادهای ممکن را به افراد ارائه می‌کنند.

[toggle title=”➕ ادامه مطلب” color=”white”]

• بهترین روش سرمایه‌ گذاری در مسکن چیست؟

تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای ورود سرمایه به مسکن در نظر گرفته شود. افرادی که نمی‌دانند در کدام یک از این بخش‌ها بهتر عمل می‌کنند، می‌توانند از متخصصین بخش سرمایه‌گذاری مشورت بگیرند.

• در چه شرایطی بهتر است سرمایه‌‌ گذاری در مسکن را انتخاب کنیم؟

تمام توصیه‌های سرمایه‌گذاری برای این بازار، حاکی از آن است که فقط سرمایه‌های راکدی که نیاز چندانی به آن ندارید را وارد بازار ملک و مسکن کنید.

• روش‌های سرمایه گذاری در مسکن چیست؟

1. خرید ملک کلنگی
2. خرید مستغلات
3. ساخت و ساز
4. خرید و فروش ملک

برای یادگیری “سرمایه گذاری در مسکن” مسیر زیر را به شما پیشنهاد می‌کنیم:

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب

سرمایه گذاری از دیرباز یکی از راه‌های افزایش میزان ثروت و درآمد بوده است. در کشوری مثل ایران که متأسفانه نرخ تورم بسیار بالاست، برای حفظ سرمایه و از دست ندادن آن، سرمایه گذاری یکی از بهترین کارهایی است که می‌توان انجام داد. حوزه‌ها و زمینه‌های مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد. اما یکی از کم خطرترین و امن‌ترین روش‌ها، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. در دو دهۀ گذشته قیمت ملک در ایران به صورت نجومی افزایش یافته است. بنابراین کسانی که سرمایه گذاری در بازار ملک را زودتر شروع کرده بودند، به سودهای کلانی رسیدند. به طور کلی میزان رشد در بازار ملک و املاک همیشه نسبت به بازارهای دیگر بیشتر بوده است. یکی از مهم‌ترین مزایای بازار مسکن نیز نوسان کمتر آن نسبت به بازارهای سرمایه گذاری دیگر است.

در این مقاله قصد داریم به انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اشاره کنیم. در ادامه نیز مزایا و معایب سرمایه گذاری در این بازار را بررسی می‌کنیم و به چند سؤال پرتکرار پاسخ خواهیم داد.

فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سرمایه گذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب

مفهوم سرمایه گذاری چیست؟

بسیاری از ما بخش مهمی از زمان خود را به یافتن یک بازار مناسب برای سرمایه گذاری اختصاص می‌دهیم. اما پیش از این کار باید بدانیم که مفهوم کلی اصطلاح سرمایه گذاری چیست؟ به بیان ساده، سرمایه گذاری به خرید کالا یا دارایی‌هایی گفته می‌شود که خریدار به افزایش قیمت آنها در آیندۀ نزدیک یا دور امیدوار و گاهی مطمئن است. بنابراین شما در زمان خرید معمولاً به کالای مورد نظر نیازی ندارید. اما آن را می‌خرید، چون براساس تحلیل و بررسی به این نتیجه رسیده‌اید که به مرور زمان قیمت و ارزش آن کالا افزایش می‌یابد و شما سود خواهید کرد.

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز دقیقاً با هدف رسیدن به سود در آینده انجام می‌شود. توجه داشته باشید که برای سرمایه گذاری در حوزۀ ملک و املاک، نیاز به دانش و آگاهی دارید. در غیر این صورت نه تنها سود نخواهید کرد، بلکه ممکن است ضرر کنید و تمام دارایی خود را نیز از دست بدهید.

بازار مسکن چه ویژگی‌هایی دارد؟

بازار مسکن جزو بازارهایی است که در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه گذاری، ثبات بیشتری دارد. رشد یا کاهش قیمت در آن در طول زمان و با توجه به عوامل و پارامترهای مختلف ایجاد می‌شود. البته برخلاف تصور بعضی افراد، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه هم سودده نیست و ممکن است مثل هر بازار دیگری، ضرر و زیان نیز در آن وجود داشته باشد. اما این مسئله قابل انکار نیست که به جز چند برهۀ کوتاه، بازار مسکن در اغلب اوقات رو به رشد و مثبت بوده است. همین مسئله نیز موجب می‌شود ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار در مقایسه با بازارهای دیگر مثل بورس و طلا، کمتر باشد.

بیشتر بخوانید: برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟

چه عواملی بر نوسان قیمت در بازار مسکن تأثیر می‌گذارد؟

عوامل زیادی بر روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن تأثیر می‌گذارند، اما بعضی از این عوامل مهم‌تر و تأثیرگذارتر هستند. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.

عوامل زیادی بر روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن تأثیر می‌گذارند، اما بعضی از این عوامل مهم‌تر و تأثیرگذارتر هستند. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.

قیمت ارز

نوسان قیمت ارز در داخل کشور و عدم ثبات آن، یکی از مهم‌ترین عواملی است که تأثیر زیاد و مستقیمی روی نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن می‌گذارد.

قیمت طلا

افزایش یا کاهش قیمت طلا نیز می‌تواند روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن اثرگذار باشد.

رشد یا کاهش میزان عرضه و تقاضا

ممکن است گاهی میزان تقاضا برای خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن زیاد باشد. بعضی وقت‌ها نیز تقاضای سرمایه گذاری در این بازار به دلایل مختلف کم است. کاهش یا افزایش میزان تقاضا، تأثیر مستقیمی روی نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد گذاشت.

بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه زمانی است؟

فعالان حوزۀ مسکن به خوبی می‌دانند که نمودار قیمت مسکن در ایران، بازه‌ای حدوداً چهار ساله دارد. اما این جمله به چه مفهوم است؟ معمولاً بعد از یک بازۀ چهار سالۀ رکود در بازار مسکن، قیمت‌ها به‌صورت ناگهانی جهش و افزایش خواهند داشت. در ابتدای این دوره‌های چهار ساله، قیمت‌ها با شیب بسیار کمی در حال افزایش خواهند بود. بعد از گذشت دو سال، قیمت‌ها در این بازار به ثبات نسبی می‌رسند و پس از آن افزایش خواهند یافت. برای اینکه بدانید هم اکنون در چه دوره‌ای از بازۀ چهار ساله هستیم، بهترین راه مشورت با متخصصان و فعالان حوزۀ مسکن است.

بیشتر بخوانید: دسترسی به اطلاعات تماس با بهترین مشاوران املاک در شهر خودتان

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه اصولی دارد؟

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و املاک نیز مثل هر بازار دیگری اصول و شیوه‌های خود را دارد. اگر با این اصول و تکنیک‌ها آشنا باشید، می‌توانید بهترین و پرسودترین سرمایه‌گذاری را بکنید. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.

تحلیل درست و منطقی

مهم‌ترین اصل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تحلیل قیمت‌ها در بازۀ زمانی است. به عبارت بهتر شما باید پیش از سرمایه گذاری بدانید که قیمت‌ها در چه وضعیتی قرار دارند و فاصله‌شان از آغاز جهش یا رکود چقدر است.

تحقیق و بررسی

شما در این مرحله باید دربارۀ محله و موقعیت مکانی مناسب برای خرید ملک و سرمایه گذاری تحقیق کنید.

کم کردن هزینه‌های جانبی

در بازارهای دیگر سرمایه گذاری مثل بورس و طلا، هزینه‌های جانبی چندانی وجود ندارد. اما در بازار مسکن باید هزینه‌هایی برای مالیات، کمیسیون‌ها، عوارض و… پرداخت. شما باید سعی کنید تا جایی که امکان دارد، این هزینه‌ها را مدیریت و کم کنید.

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه انواعی دارد؟

انواع مختلفی از شیوه‌های سرمایه گذاری در بازار املاک وجود دارد که مهم‌ترینشان عبارتند از:

سرمایه گذاری در حوزۀ املاک مسکونی

این سرمایه گذاری شامل مواردی مثل خرید خانه و ویلا و اجاره دادن آنها، ساخت و ساز در حوزۀ پروژه‌های مسکونی بزرگ یا کوچک، ساخت شهرک‌های مسکونی و ویلاهای شهرکی و… می‌شود.

بیشتر بخوانید: مالیات بر مسکن چیست و چه انواعی دارد؟

سرمایه گذاری در حوزۀ مستغلات تجاری

این مورد مواردی مثل خرید شرکت‌های اداری، دفاتر کار، کارخانه، مغازه، املاک یا کارگاه‌های صنعتی، ساختمان‌های چند واحدی تجاری و… را شامل می‌شود.

سرمایه گذاری در حوزۀ باغ و زمین

در این نوع از سرمایه گذاری، زمین‌های مختلف با اهدافی مثل توسعۀ تجاری، کشاورزی، معدن یا ساخت و سازهای مسکونی خریداری می‌شوند.

مزایای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟

کارشناسان مزایای زیادی برای سرمایه گذاری در حوزۀ املاک را برمی‌شمرند. ما از این میان قصد داریم در ادامه به مهم‌ترین مزایای این نوع از سرمایه‌گذاری اشاره کنیم.

داشتن درآمد از مبالغ اجاره بها

ملکی که شما با هدف سرمایه گذاری می‌خرید، می‌تواند به یک منبع درآمد برایتان تبدیل شود. اگر شما خانه‌تان را اجاره دهید، مبلغ اجاره بهای آن می‌تواند به یک منبع درآمد خوب تبدیل شود.

داشتن درآمد از مبلغ رهن خانه با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

اگر شما خانۀ خود را به رهن بدهید، با مبلغ حاصل از رهن می‌توانید به صورت مجدد سرمایه‌گذاری کنید. همچنین می‌توانید از پول رهن خانه به عنوان یک منبع درآمد جانبی نیز استفاده کنید.

بیشتر بخوانید: مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و آشنایی با انواع آن

نیاز نداشتن به اطلاعات تخصصی برای سرمایه گذاری

بیشتر بازارهای سرمایه گذاری و به خصوص بورس، برای فعالیت نیاز به دانش و اطلاعات تخصصی دارند. اما این مسئله چندان دربارۀ بازار مسکن و املاک صدق نمی‌کند. البته شما برای سرمایه گذاری در این حوزه هم باید با آگاهی و مشورت با دیگران عمل کنید. اما به صورت کلی، بازار مسکن در مقایسه با بازارهای دیگر، چالش‌های کمتری دارد.

سود کردن در نتیجۀ افزایش تورم

اگر شما یک ملک داشته باشید، تورم موجود در بازار مسکن می‌تواند به نفعتان باشد! زیرا درآمد و سود شما با افزایش قیمت‌ها افزایش چشمگیری خواهد داشت.

کسب سود از طریق نوسازی خانه

اگر شما خانه‌ای را که دارید نوسازی کنید و مثلاً آن را به یک ساختمان چندین طبقه‌ای تبدیل کنید، می‌توانید ارزش ملک خود را بالاتر ببرید. طبیعی است که هرچه ارزش خانۀ شما بیشتر باشد، بیشتر سود خواهید کرد.

ریسک کمتر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

ریسک سرمایه گذاری در بازارهایی مثل طلا یا بورس بسیار زیاد است. به این معنا که ممکن است شما به عنوان سرمایه گذار، در یک بازۀ زمانی نسبتاً کوتاه، نوسان قیمت شدیدی را تجربه کنید. اما شیب نمودار تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن ملایم و نسبتاً معقول است. همین مسئله نیز بازار املاک را به یکی از امن‌ترین بازارها برای سرمایه گذاری تبدیل کرده است.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن، بورس، طلا و ارز و مقایسه آنها در چند سال اخیر

داشتن امکان تغییر کاربری هنگام سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

اگر شما یک خانه داشته باشید، در اغلب مواقع این شانس را دارید که کاربری آن را تغییر دهید. تغییر کاربری ملک نیز معمولاً قیمت آن را افزایش خواهد داشت. مثلاً شما می‌توانید با طی کردن مراحل قانونی، ملک مسکونی خود را به تجاری تغییر کاربری دهید.

بیشتر بخوانید: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن

داشتن حق استفاده از انواع تسهیلات مسکن

شما با سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن می‌توانید از تسهیلات مختلفی استفاده کنید. این امکانی است که به بازارهای مسکن منحصر می‌شود و در بازارهای دیگر سرمایه گذاری وجود ندارد.

تنوع در حوزه‌ها و شیوه‌های سرمایه گذاری

دست شما در هنگام سرمایه گذاری در بازارهای مربوط به مسکن باز است و انتخاب‌های مختلفی پیش رویتان قرار دارد. شما می‌توانید با خرید زمین و باغ، خانه‌های قدیمی، خانه‌های ویلایی، خرید آپارتمان، خرید املاک اداری، خرید مسکن ملی و مسکن مهر، خرید املاک تجاری و… در این حوزه سرمایه گذاری کنید.

معایب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟

هر کدام از بازارهای سرمایه گذاری، مزایا و معایب مختلفی دارند. بازاری نیست که بتوان گفت هیچ عیبی ندارد و سراسر حسن است. اما باید بازار مورد نظر خودمان را بعد از بررسی وضعیت خودمان و شرایط بازارهای مختلف انتخاب کنیم. ما در ادامه به بعضی از ضعف‌ها و معایبی که بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد پرداخته‌ایم.

نیاز داشتن به نقدینگی زیاد

سرمایه گذاری در حوزۀ املاک معمولاً به میزان نقدینگی زیادی نیاز دارد. به همین دلیل هم بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح می‌دهند وارد بازارهای دیگر شوند. زیرا در بازارهایی مثل طلا و بورس، با مبالغ به مراتب کمتری هم می‌توان سرمایه گذاری کرد.

هزینه‌های مربوط به نگهداری از ملک و استهلاک آن

خانه‌ها به مرور زمان قدیمی می‌شوند و نیاز به نگهداری و تعمیرات دارند. البته شما می‌توانید برای کم کردن این هزینه‌ها، در زمان خرید خانه‌هایی را انتخاب کنید که تازه ساخته شده‌اند. چنین خانه‌هایی معمولاً تا چندین سال به تعمیرات اساسی و هزینه‌ بر نیازی نخواهند داشت.

انجام مراحل اداری و قانونی

برای خرید خانه باید به اداراتی مثل ثبت اسناد، شهرداری، ادارۀ امور مالیات و دارایی و… مراجعه کرد. همچنین باید هزینه‌هایی نیز برای عوارض، مالیات و… پرداخت.

بیشتر بخوانید: خرید خانه ویلایی در تهران

سرعت نقد شوندگی کم

اگر شما در بازاری مثل طلا سرمایه گذاری کرده و مثلاً سکه خریده باشید، در صورت نیاز می‌توانید آنها را در طی یک الی چند روز نقد کنید. اما سرمایه گذاری در املاک معمولاً اینگونه نیست. سرعت نقد شوندگی در حوزۀ مسکن نسبتاً پایین است و به عواملی مثل وضعیت نوسان در بازار، میزان تقاضا و… بستگی دارد. توجه داشته باشید که هر چه متراژ خانۀ شما بیشتر باشد، ممکن است سرعت نقد شوندگی آن کمتر شود. زیرا میزان سرمایۀ بیشتری برای خرید آن مورد نیاز خواهد بود.

سود کمتر بررسی انواع ریسک­های سرمایه گذاری نسبت به بازارهای موازی

با توجه به آمار می‌توان گفت که میزان سود سرمایه گذاران در بازار مسکن در مقایسه با سود بازارهایی مثل طلا و بورس کمتر است. اما به همان میزان ثبات و امنیت بیشتری دارد. بنابراین اگر شما فردی هستید که سود زیاد برایتان مهم‌تر از ثابت بازار است، شاید سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن برایتان انتخاب مناسبی نباشد.

سخن پایانی

در این مقاله سعی کردیم به تمام مسائلی که پیرامون سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود دارد بپردازیم. اگر قصد سرمایه گذاری در این حوزه را دارید، قطعاً باید اطلاعات و دانش تخصصی بیشتری کسب کنید. مشاوره با متخصصان حوزۀ ملک و املاک نیز می‌تواند به شما کمک کند سرمایه گذاری اصولی و کم‌ریسک‌تری داشته باشید. به خاطر داشته باشید که سرمایه گذاری، در هر حوزه‌ای که باشد، یک هنر است و مهارتی است که نیاز به یادگیری و تمرین دارد.