حق تقدم خرید سهام چه معایبی دارد؟

نماد حق تقدم یک شرکت بورسی تنها در مدت زمان مشخصی قابلیت خرید و فروش خواهد داشت، نه همیشه.

افزایش سرمایه قسمت دوم

هر ساله در بورس خبرهایی مبنی بر افزایش سرمایه شرکت‌ها است و احتمالا برای شما و خیلی‌های دیگر هم این سوال پیش آمده باشد که افزایش سرمایه چیست، انواع افزایش سرمایه کدامند و چه تاثیری بر روی قیمت و تقاضای سهم دارند؟ بسیاری نیز می‌خواهند بدانند که چه شرکت‏‌هایی افزایش سرمایه دارند؟ و آیا خرید سهام شرکتی با پتانسیل افزایش سرمایه توجیه دارد؟

در این مقاله به بررسی افزایش سرمایه و انواع آن می پردازیم.

منظور از افزایش سرمایه چیست؟

قبل از شروع صحبت درباره افزایش سرمایه، ابتدا بهتر است بدانیم که تعریف سرمایه چیست.

سرمایه عددی است که به عنوان آورده سهامداران، در اداره ثبت شرکت‏‌ها و به عنوان سرمایه شرکت ثبت شده است. بعضی افراد به اشتباه فکر می‏‌کنند سرمایه شرکت همان دارایی‌هایش است یا سرمایه و دارایی با هم برابرند. در حالی که هر دو فکر اشتباه است. علتش هم این است که مثلا اگر شرکتی در شروع فعالیت خود یک میلیارد سرمایه ثبت کند، به مرور و پس از فعالیت خود، اموالی را خرید و فروش می‌‏کند.

بنابراین ممکن است قیمت آن اموال تغییر کند یا شرکت به هر دلیلی ضرری متحمل شود و یا از خرید و فروش چیزی سود کند. همه این خرید و فروش‏‌ها و سود و زیان‌ها‏ دارایی شرکت محسوب می‏‌شوند. بنابراین بعد از 10 سال، دیگر عدد دارایی‌‏های شرکت به اندازه سرمایه‌‏ای که روز اول ثبت کرده است، نیست.

پس سرمایه رقمی است که در اداره ثبت شرکت‏‌ها به ثبت رسیده. شرکت‌ها با طی کردن یکسری مراحل قانونی می‌توانند رقم سرمایه ثبت شده خود نزد اداره ثبت شرکت‌ها را افزایش دهند که به این فرآیند افرایش سرمایه گفته می‌شود. این افزایش سرمایه می‌تواند از روش‌های مختلفی مانند: طرح‌های توسعه شرکت‌ها، تجدید ارزیابی در دارایی‌های شرکت، آورده نقدی و سودهای انباشته شرکت افزایش یابد.

مراحل افزایش سرمایه شرکت‌ها

برای اینکه افزایش سرمایه یک شرکت در اداره ثبت شرکت‌ها ثبت شود، نیاز به طی کردن مراحل زیر است:

1-ابتدا هیئت مدیره شرکت افزایش سرمایه را پیشنهاد می‌دهد و تصویب می‌کند.

2- حسابرس با توجه به مفروضات ذکر شده افزایش سرمایه را بررسی می‌کند و در صورت عدم وجود ایراد آن را تایید می‌کند. در این مرحله حسابرس می‌تواند تمام یا قسمتی از افزایش سرمایه را تایید کند.

3-مرحله بعد شرکت مدارک و مستندات افزایش سرمایه خود را برای اداره ثبت شرکت‌ها و سازمان بورس ارسال می‌کند.

4-مرحله بعد تاییدیه سازمان بورس است. سازمان بورس با توجه به مستندات ارسالی بخشی یا همه افزایش سرمایه اعلام شده را تایید می‌کند.

5- پس از آن اطلاعیه صدور مجوز افزایش سرمایه روی سایت کدال منتشر می‌شود که نشان می‌دهد سازمان بورس با آن موافقت کرده است

بعد از آن تاریخی برای مجمع فوق‌العاده شرکت مشخص می‌شود تا درمورد میزان افزایش سرمایه و قیمت جدید هر سهم تصمیم‌گیری کنند. اگر می‌خواهید در افزایش سرمایه شرکت کنید باید حتما قبل از تاریخ مجمع سهامدار شرکت باشید. (حتی اگر یک روز قبل از مجمع سهام شرکت را خریداری کنید باز هم افزایش سرمایه به شما تعلق می‌گیرد.)

بعد از آن یک آگهی دعوت به مجمع عمومی فوق‌العاده روی سایت کدال درج می‏شود که در آن شرکت تمامی سهام‌دارانش را برای تصمیم‏گیری در خصوص افزایش سرمایه دعوت کرده که در آن آدرس و زمانی که می‏خواهد مجمع برگزار شود نوشته شده است.

پس از آن، تصمیمات مجمع عمومی فوق‌العاده بر روی سایت کدال درج می‏‌شود که در آن مبلغ افزایش سرمایه و درصد افزایش سرمایه به طور قطعی اعلام می‌‏شود و افزایش سرمایه شرکت در اداره ثبت شرکت‌ها ثبت می‌شود.

حالا شاید این سوال برایتان پیش بیاید که شرکت‏‌ها به چه دلیل افزایش سرمایه می‏‌دهند؟ پاسخ این سوال در انواع افزایش سرمایه نهفته است.

انواع افزایش سرمایه کدامند؟

به طور کلی انواع افزایش سرمایه به 4 نوع تقسیم بندی می‌شوند:

1. افزایش سرمایه از محل سود انباشته یا اندوخته
2. افزایش سرمایه از آورده نقدی و مطالبات حال شده
3. افزایش سرمایه از تجدید ارزیابی دارایی‏‌های شرکت
4. افزایش سرمایه از محل صرف سهام یا سلب حق تقدم

فرمول محاسبه افزایش سرمایه

برای اینکه بدانید قیمت و تعداد سهام شما پس از افزایش سرمایه چه تغییری می کند باید با فرمول های محاسبه قیمت سهام پس از افزایش سرمایه آشنایی داشته باشید. هر کدام از روش ها فرمول محاسباتی جداگانه ای دارد.

چطور از افزایش سرمایه شرکت‌ها اطلاع پیدا کنیم؟

شرکت‌ها قبل از افزایش سرمایه، ابتدا معمولا مدارک و مستندات افزایش سرمایه را روی سامانه کدال (codal.ir) ارسال می‌کنند.

همچنین چند روز قبل از بسته شدن نماد و برگزاری مجمع عمومی فوق العاده افزایش سرمایه، آگهی برگزاری مجمع روی سایت ذکرشده قرار می‌گیرد.

در روش اول شرکت، سهام جدید ناشی از افزایش سرمایه را به سهامداران می‌دهد و برای این کار نیازی به پرداخت وجه توسط سهامداران نیست.

در این حالت شرکت به دلیل اینکه سود انباشته قابل توجهی دارد، تصمیم می‌گیرد از محل سود انباشته افزایش سرمایه خود را انجام دهد.

در نهایت شرکت پس از افزایش سرمایه، سود سهمی (سهام جایزه) به سهامداران خود پرداخت می‌کند. پس از افزایش سرمایه برآورد قیمت جدید سهام را می‌توان به صورت زیر انجام داد:

در روش دوم شرکت، سهام جدید ناشی از افزایش سرمایه را به ازای دریافت 1000 ریال برای هر حق تقدم (به قیمت اسمی سهم) به سهامداران می‌فروشد. در این حالت شرکت یا سود انباشته کافی ندارد و یا تصمیم استفاده از سود انباشته را برای افزایش سرمایه ندارد.

بنابراین هیات‌مدیره شرکت با تصویب مجمع فوق‌العاده تصمیم می‌گیرد از محل آورده نقدی یا مطالبات سهامداران افزایش سرمایه خود را انجام دهد.

بنابراین شرکت به منظور افزایش سرمایه ابتدا به سهامداران خود این حق را می‌دهد تا افزایش سرمایه دهند و این حق را به صورت برگه‌هایی با نام حق‌تقدم به سهامداران خود اعلام می‌کند.

سهامدار باید پس از دریافت حق‌تقدم، آن را پر کرده و برای شرکت ارسال کند. در این حالت سهامدار باید به ازای هر سهم جدید مبلغ یک هزار ریال (قیمت اسمی سهم) نیز به حساب شرکت واریز کند.

البته در صورتی که سهامدار مطالباتی از شرکت داشته باشد، می‌تواند از محل مطالبات این مبلغ را پرداخت کند، پس از افزایش سرمایه برآورد قیمت جدید سهام را می‌توان به صورت زیر انجام داد:

در روش سوم با سلب حق تقدم سهامداران، سهام جدید ناشی از افزایش سرمایه به قیمت بازار مورد پذیره‌نویسی کلیه متقاضیان قرار می‌گیرد.

مثال: قیمت سهام شرکتی 30 هزار ریال است. این شرکت 200 درصد افزایش سرمایه می‌دهد. قیمت جدید سهم چقدر خواهد بود؟

الف) از محل سود انباشته

ب) از محل آورده نقدی یا مطالبات

بهترین نوع افزایش حق تقدم خرید سهام چه معایبی دارد؟ سرمایه کدام است؟

این که بگوییم کدام یک از انواع افزایش سرمایه ‏ها خوب است یا بهترین نوع افزایش سرمایه چیست، سوال درستی نیست. چرا که هر کدام از این نوع افزایش سرمایه‏ ها در جایگاه خودشان خوب هستند و حتی می‏‌توان گفت پاسخ این سوال منوط به نوع سرمایه‏‌گذاری شماست؛ اینکه کوتاه مدت سرمایه‌‏گذاری کرده‌‏اید یا بلند مدت؟

اما به طور کلی می‌‏توان گفت افزایش سرمایه از آورده‌های نقدی، به این دلیل که پول جدید و بدون بهره وارد شرکت می‏‌کند، برای شرکت جذاب‌تر است و سبب رشد و توسعه آن می‏‌شود. اما بازدهی و آثار آن در بلند ‏مدت دیده می‌‏شود

با این حال نکته منفی این نوع افزایش سرمایه این است که شرکت حدود 4 ماه درگیر حق تقدم و فروش حق تقدم ‏های استفاده نشده خواهد بود. به همین دلیل عموماً رشد قیمت سهم بعد از حداقل 4 ماه اتفاق می ‏افتد، اما قطعا آن رشد می ‏تواند تا سال‏ ها ادامه‏‌دار باشد و برای سهامدارانی که سرمایه‌گذاری بلند مدت می‏ کنند، مفید باشد.

افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها

شرکت‌ها دارایی‌هایی همچون زمین، ساختمان، تجهیزات و تأسیسات را بر طبق الزامات حسابداری در قسمت دارایی‌های غیر جاری(بلندمدت) و به قیمت تمام‌شده خرید ثبت می‌کنند. درنتیجه اگر یک قطعه زمین را در سال ۱۳۷۰ به قیمت ۱۰۰ میلیون ریال خریداری کرده است و تا زمان حاضر کماکان مالکیت زمین از آن شرکت است، زمین در سال ۱۳۹۷ به قیمت همان ۱۰۰ میلیون ریال در دفاتر ثبت هست. درحالی‌که ارزش روز آن ۱۰۰ میلیارد می‌باشد. حال اگر شرکت مزبور به دنبال اجرای افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌ها از طریق به‌روز کردن قیمت زمین باشد بایستی یس از ارزیابی‌های کارشناسی و اخذ تمامی مجوزها در ترازنامه قیمت زمین را به ۱۰۰ میلیارد ریال افزایش داده و مابه‌التفاوت ۱۰۰ میلیارد ریال و ۱۰۰ میلیون ریال را به‌حساب سرمایه منظور نماید.

بر اساس قانون تجارت(اصلاحیه) شرکت‌هایی که دارای زیان انباشته بیش از نصف سرمایه در ترازنامه باشند مشمول ماده 141 قانون تجارت شده و بایستی ضمن برگزاری مجمع فوق‌العاده در خصوص ابقا یا انحلال شرکت تصمیم‌گیری نمایند. درصورتی‌که در مجمع مزبور تصمیم به ادامه فعالیت گرفته شد، بایستی اقدام به افزایش سرمایه نمایند تا از شمولیت این ماده خارج گردند. با توجه به وضعیت این‌گونه از شرکت‌ها( عدم وجود سود انباشته و عدم وجود وضعیت مناسب جهت افزایش سرمایه از محل آورده) مجبورند از افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌ها جهت خروج از شمولیت ماده ۱۴۱ قانون تجارت کمک بگیرند.

افزایش سرمایه از محل صرف سهام

در این میان آمارها حاکی از این است که استفاده از روش افزایش سرمایه از طریق صرف سهام، هنوز جایگاه شایسته خود را پیدا نکرده و به‌تازگی سیاست‌گذاری بورسی به بررسی موانع موجود در این زمینه پرداخته تا با مرتفع کردن مشکلات، بتوان از پتانسیل بازار سرمایه برای تامین مالی شرکت‌ها با کمترین هزینه و جذب نقدینگی برای اهداف توسعه‌ای و بهبود ساختاری در کمترین زمان، بهره برد. به‌عبارت دقیق‌تر در این روش افزایش سرمایه، شرکت، سهام خود را به مبلغی بیش از قیمت اسمی و از طریق پذیره‌نویسی به فروش رسانده و تفاوت حاصل از قیمت فروش و قیمت اسمی سهام را، به حساب اندوخته منتقل یا در ازای آن سهام جدید، به سهامداران قبلی می‌دهد. در واقع در افزایش سرمایه به روش صرف سهام به‌جای انتشار سهام عادی با ارزش اسمی، پذیره‌نویسی سهام جدید ناشی از افزایش سرمایه به قیمت بازار انجام می‌شود. منظور از صرف سهام، اضافه ارزش سهام یعنی مابه‌التفاوت ارزش بازاری و اسمی سهام خواهد بود. به گفته کارشناسان سرعت بالاتر جذب منابع، نیاز به درصد پایین‌تر افزایش سرمایه، کاهش هزینه تعهد پذیره‌نویسی، امکان جذب سرمایه‌گذاران جدید، افزایش درصد سهام شناور و جلوگیری از نوسانات شدید قیمت سهام از جمله مزایای افزایش سرمایه به روش صرف سهام خواهد بود.

در چه صورت افزایش سرمایه شرکت به سهامداران تعلق می‌گیرد؟

افزایش سرمایه به سهامداری تعلق می‌گیرد که در تاریخ اجرای مصوبه مجمع عمومی فوق‌العاده شرکت مبنی بر افزایش سرمایه، مالک سهام شرکت باشد.

اوراق جدید ناشی از افزایش سرمایه شرکت را چگونه می‌توان دریافت کرد؟

برای اطلاع از نحوه دریافت اوراق جدید ناشی از افزایش سرمایه هر شرکت پذیرفته شده در بورس می‌توان با قسمت اطلاع‌رسانی تالارهای معاملاتی و یا با امور سهام شرکت مربوطه ارتباط برقرار کرد.

گواهی حق‌تقدم خرید سهام چیست؟

سهامداران یک شرکت، به نسبت سهم خود، مالک آن شرکت محسوب می‌شوند و در خرید سهام جدید شرکت نیز در اولویت قرار دارند. به این اولویت، حق تقدم خرید سهام می‌گوینـد.

البته فقط زمانی که یک شرکت از محل آورده نقدی افزایش سرمایه می‌دهد، به سهامداران شرکت (نسبت به تعداد سهامی که دارد) حق‌تقدم خرید سهام، تعلق می‌گیرد.

چالش ها و مزایای افزایش سرمایه

سهام عادی هیچگاه به سررسید نمی رسند. این نوع سهام یکی از منابع دایمی تامین مالی به حساب می آیند.

انتشار و فروش سهام جدید باعث خواهد شد که انعطاف پذیری مدیریت شرکت از لحاظ تامین سرمایه در آینده بیش تر شود. یکی از استراتژی های متداول این است که شرکت ها برای تهیه سرمایه به منظور بازپرداخت بدهی های کوتاه مدت خود، سهام جدید منتشر می کنند.

استراتژی دیگر این است که شرکت ها از طریق انتشار سهام عادی درصدد برمی آیند تا نسبت بدهی ها به حقوق صاحبان سهام شرکت را پایین آورند و سپس با استفاده از مزیت حاصل، اقدام به انتشار اوراق قرضه کنند.

شرکت الزام قانونی به پرداخت سود به سهام داران عادی خود ندارد، بنابراین انتشار سهام عادی ریسک ورشکستگی و ریسک مالی شرکت را افزایش نمی دهد.

می توان به سرعت و بدون تحمل هزینه زیاد سهام عادی را منتشر و به بازار عرضه کرد. این کار از طریق اعطای گواهی حق تقدم به سهام داران موجود و استفاده از خدمات مؤسسات تامین سرمایه که موظف به خرید سهام عادی که پذیره نویسی نشده اند هستند، صورت می گیرد. اگر قیمت پذیره نویسی کم تر از قیمت جاری بازار سهام باشد، سهام داران از خرید سهام جدید استقبال خواهند کرد.

برای اکثر شرکت ها وضع به گونه ای است که با انتشار و عرضه سهام عادی جدید، در مالکیت و کنترل شرکت تغییری صورت نمی گیرد. سهام داران کنونی شرکت می توانند با استفاده از حق تقدم خرید، درصد مالکیت خود را حفظ کنند یا با مراجعه به بازار، سهام بیش تری بخرند.

معایب افزایش سرمایه

هزینه خاص سرمایه متعلق به سهام عادی در مقایسه با سایر ابزار تامین مالی، بیش تر است. این به آن معنی است که سهام عادی یک منبع گران قیمت تامین مالی است و باعث افزایش هزینه سرمایه شرکت می شود. بنابراین بهتر است شرکت هایی از این منبع استفاده کنند که دارای فرصت های سرمایه گذاری بسیار سودآور باشند.

سود سهام عادی پس از کسر مالیات پرداخت می شود در حالی که بهره اوراق قرضه هزینه قابل قبول مالیاتی است. بنابراین پرداخت سود سهام باعث صرفه جویی مالیاتی برای شرکت نمی شود.

شاید شرایط مندرج در اوراق قرضه شرکت به گونه ای باشد که میزان پرداخت سود سهام عادی را محدود کرده باشد. وجود این نوع قید و بندها باعث خواهد شد که انتشار سهام عادی جدید با مشکلاتی مواجه شود. این قید و بندها می توانند دست کم هزینه سرمایه متعلق به سهام عادی را افزایش دهند.

اگر شرکتی که سهامش در دست افراد محدودی است (سهامی خاص) بخواهد سهام جدیدی منتشر کند، در مساله مالکیت و کنترل شرکت مشکلات نسبتاً زیادی به وجود خواهد آمد.

در چنین شرایطی، سهام داران که تقریباً همه از مدیران شرکت هستند، ممکن است وجوه لازم را جهت مشارکت در افزایش سرمایه نداشته باشند و در این صورت درصد مالکیتشان در شرکت کاهش خواهد یافت.

انتشار سهام عادی جدید باعث خواهد شد که موقتاً سود هر سهم کاهش یابد. کاهش سود هر سهم بر قیمت سهام آثار منفی خواهد داشت.

به طور کلی قیمت بازار سهام به دو عامل اساسی سود و ریسک بستگی دارد. چنانچه شرکت افزایش سرمایه را جهت تامین مالی پروژه های سودآور نیاز داشته باشد سود شرکت نیز در دوره های آتی افزایش خواهد یافت و به این خاطر تاثیر مثبتی بر قیمت سهام خواهد گذاشت، اما چنانچه این وجوه در پروژه های با ریسک بالا و نیز مبهم در سودآوری مورد استفاده قرار گیرد شاید نتوان به افزایش سود سهام شرکت در آینده امیدوار بود و این رویداد می تواند تاثیر منفی بر قیمت سهام داشته باشد.

در یک تقسیم بندی کلان ریسک را می توان به دو جزء سیستماتیک و غیرسیستماتیک تقسیم کرد. تحقیقات انجام شده در ایران نشان می دهد که ریسک سیستماتیک و غیرسیستماتیک در سال های بعد از افزایش سرمایه نسبت به سال‌های قبل از آن نه تنها افزایش نداشته بلکه کاهش نیز داشته است یا حداکثر بدون تغییر باقی می‌ماند.

متاسفانه در سنوات گذشته به دلیل نبود تحلیلگران متخصص در بازار سرمایه، پدیده افزایش سرمایه با استقبال شدید سهام داران روبه رو و در نتیجه رشد کاذب قیمت ها و پیامد آن منجر به ترکیدن این حباب در دوره های بعد شد.

به شکل تئوریک افزایش سرمایه نباید تاثیری در ثروت سهام داران ایجاد کند، لیکن انتظارات مثبت و منفی در مورد نحوه مصرف این وجوه است که می تواند افزایش یا کاهش ثروت سهام داران را به دنبال داشته باشد.

دامنه نوسان بورس چیست؟ دامنه نوسانات قیمت سهام چقدر است؟

دامنه نوسان قیمت سهام بورس، پایین‌ترین تا بالاترین قیمتی است که در آن دامنه طی یک یا چند جلسه رسمی معاملات بورس، قیمت می‌تواند نوسان کند.

بازار بورس دارای مزایای متعددی است که امر سرمایه‌گذاری در آن را برای هر شخص جذاب‌تر می‌کند. مزیت‌هایی نظیر در دسترس بودن آن، نقدینگی آن نسبت به بازارهای دیگر، شفاف بودن و قانون‌مند بودن و … یکی از وظایف مهم نهادهای ناظر بازار سرمایه، حق تقدم خرید سهام چه معایبی دارد؟ نظارت و کنترل نوسان‌های زیاد در بازار است.

دامنه نوسان قیمت سهام چیست؟

در بازارهای مالی به‌خصوص بازار بورس به دلیل وجود برخی پیچیدگی‌ها و ریسک‌پذیر بودن آن، باید توسط نهاد نظارتی بازار سرمایه یکسری محدودیت‌هایی در نظر گرفته شود. یکی از این محدودیت‌ها در حوزه دامنه نوسان قیمت سهم است. که بر روی قیمت سهم تعریف شده است. دامنه نوسان در اکثر بورس‌های جهان تعریف شده که به‌ منظور کنترل نوسانات موجود وجود دارد.

در بازارهای بورس به‌منظور جلوگیری از تقابل عرضه و تقاضا، قوانین و مقرراتی وجود دارد. در همین راستا دامنه مجاز نوسان، توقف معاملاتی و دیگر روش‌ها ازاین‌دست قوانین به‌حساب می‌آیند. دامنه مجاز نوسان سهام به‌عنوان یکی از قوانین و اصول مهم در این بازار است که در جهت کنترل نوسان قیمت سهم و برای کاهش تلاطم بازار و جلوگیری از تصمیمات هیجانی سهام‌داران در نظر گرفته‌شده است.

هر سهم در هرروز کاری دارای یک‌میزان دامنه مجاز نوسان سقف و کف قیمتی است که می‌تواند داشته باشد. بدیهی است که قیمت سهم فقط در بازه تعریف‌شده می‌تواند نوسان داشته باشد . میتوانید از نقشه بازار بورس نمای کلی بازار را مشاهده نمایید.

طبق آیین‌نامه معاملات در شرکت بورس تهران، دامنه نوسان قیمت، پایین‌ترین تا بالاترین قیمتی است که در آن دامنه طی یک یا چند جلسه رسمی معاملات بورس، قیمت می‌تواند نوسان کند.

مزایای دامنه نوسان

• یکی از عوامل مهم به‌منظور جلوگیری در دست‌کاری قیمت‌ها در بازار بورس، دامنه نوسان بوده که اجازه تغییر قیمت در هر زمان به‌صورت دلخواه به سهامداران بزرگ را نمی‌دهد.
• کشف قیمت واقعی سهام نیز با استفاده از دامنه نوسان امکان‌پذیر است. درواقع زمانی که قیمت سهام به این حدود نزدیک شود، معاملات توسط نهاد نظارتی متوقف می‌شود. تا به سهامداران فرصتی داده شود که درباره قیمت سهم مدنظر و ارزش واقعی آن بررسی و تفکرات لازم را به عمل‌آورند که در آینده نزدیک، سهم دچار هیجانات قیمتی نشود.
• یکی از عوامل مهم درزمینهٔ کاهش تلاطم‌های موجود در بازار بورس، دامنه مجاز نوسان است. دامنه مجاز نوسان، تغییرات قیمتی سهام را محدود کرده و از این طریق از به وجود آمدن تغییرات ناگهانی جلوگیری می‌کند.

معایب دامنه نوسان

• معمولاً به دلیل توقف قیمت یک سهم در روز، امکان انتقال تلاطم اضافی به‌روزهای آتی وجود دارد. پس در نظر داشته باشید که با توجه به اینکه دامنه نوسان مانع آزاد شدن قیمت سهم می‌شود. همین امر باعث می‌شود که قیمت به محدوده‌های خاصی تمایل داشته باشد.
• تجربیات و تحقیقات به‌عمل‌آمده در این حوزه اثبات می‌کند که عامل دامنه نوسان سهم در بازار بورس، باعث تأخیر در کشف قیمت سهم می‌شود. زیرا باوجودآن، قیمت‌ها نمی‌توانند در همان روز نسبت به اطلاعات منتشرشده واکنش مناسب نشان دهند. به همین جهت ممکن است که قیمت روز سهم، قیمت واقعی آن نباشد.

دامنه نوسان بورس تهران

محدودیت اعمال‌شده بر قیمت سهام در بازار بورس و اوراق بهادار تهران، مثبت و منفی ۵ درصد نسبت به قیمت پایانی روز قبل سهام مدنظر است. در نظر داشته باشید که برای حق تقدم سهام ۲ برابر دامنه نوسان عادی سهام است. لذا برای حق تقدم سهام شرکت‌های بورسی این دامنه در محدوده مثبت ۱۰ درصد تا منفی ۱۰ درصد است.

دامنه نوسان فرابورس

دامنه مجاز نوسان برای شرکت‌های پذیرفته‌شده در بازار فرابورس همانند بازار بورس است.

دامنه نوسان بازار پایه فرابورس

دامنه نوسان قیمت سهام در بازار پایه نسبت به دامنه نوسان تعریف‌شده در بازارهای بورس و فرابورس متفاوت است. به‌منظور اعمال شفافیت بیشتر در اطلاعات در سال ۱۳۹۸ تغییراتی در قوانین بازار پایه اتخاذ شد. که به دنبال آن، شرکت‌های درج‌شده در بازار پایه فرابورس بر اساس شرایط پذیرش، در سه تابلوی پایه زرد، پایه نارنجی و پایه قرمز قرار گرفتند.

• در روزهای معاملاتی هفته دامنه نوسان در تابلوی زرد ۳ درصد، تابلوی نارنجی ۲ درصد و تابلوی قرمز ۱ درصد است.

بررسی استثنائات دامنه مجاز نوسانات قیمت

فرآیند دامنه مجاز نوسان در بازار بورس به‌صورت روزانه وجود دارد. بر اساس مقررات تعریف‌شده در بازار سرمایه، در برخی از روزها به دلیل رویدادهای مهم برای شرکت، دامنه مجاز نوسان برداشته میشود. در روزهای زیر سهم می‌تواند بدون نوسان قیمت در بازار معامله شود:

1.افشا و انتشار اطلاعات مفید با اهمیت بالا:

افشای اطلاعات با اهمیت یکی از دلایل توقف معاملات یک سهم است. اگر اطلاعات از نوع (الف) باشد، نماد در روز معاملاتی بعد، بدون محدودیت دامنه نوسان کشف قیمت و بازگشایی خواهد شد. اما اگر این اطلاعات از نوع (ب) یا کم اهمیت‌تر باشد، سهم در همان روز یا نهایت روز معاملاتی بعد با محدودیت دامنه نوسان، کشف قیمت و بازگشایی می‌شود.

2. برگزاری مجمع عمومی عادی سالیانه و یا مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده :

برگزاری مجمع عمومی می تواند با اهداف مختلفی صورت گیرد. مجمع عمومی عادی سالیانه 2 تا 5 روز موجب بسته شدن یک نماد می‌شود. حال اگر هدف از برگزاری مجمع عمومی، تقسیم سود یا تصویب صورت های مالی باشد. آن وقت بازگشایی نماد معاملاتی و کشف قیمت بدون محدودیت دامنه نوسان خواهد بود. اما اگر هدف از برگزاری مجمع عمومی هدفی به غیر از تصویب صورت های مالی یا تقسیم سود نقدی داشته باشد. بازگشایی و کشف قیمت با محدودیت دامنه نوسان خواهد بود.

3. نوسان بیش از 20 درصد یک سهم طی 5 روز معاملاتی متوالی:

اگر قیمت پایانی یک سهم طی 5 روز متوالی بیش از 20 درصد نوسان داشته باشد، نماد این سهم به مدت یک ساعت متوقف می‌شود. سپس معاملات با همان محدوده نوسان قبلی از سرگرفته می‌شود.

4. نوسان بیش از 50 درصد یک سهم طی 15 روز معاملاتی متوالی:

اگر قیمت پایانی یک سهم طی 15 روز معاملاتی متوالی بیش از 50 درصد تغییر مثبت یا منفی داشته باشد. معاملات آن سهم متوقف می شود. در این صورت شرکت باید طی برگزاری کنفرانس به ایهامات پاسخ داده و نتیجه را حداکثر تا 2 روز کاری بعد در اطلاعیه ای در کدال منتشر کند. در هنگام بازگشایی هم سهم در دامنه نوسان مجاز ( +5 تا -5) کشف قیمت خواهد شد. بعد از مشخص شدن قیمت روز سهم، معاملات نماد از سر گرفته می‌شود. در این حالت ممکن است یک سهم در یک روز بین -10 تا +10 نوسان داشته باشد.

5. افزایش سرمایه شرکت:

زمانی که یک شرکت قصد افزایش سرمایه دارد، بعد از برگزاری مجمع عمومی فوق العاده باز هم نماد شرکت بین 2 تا 5 روز کاری متوقف میشود. هنگام بازگشایی قیمت سهم با توجه به میزان افزایش سرمایه کاهش پیدا کرده باز خواهد شد. بازگشایی و کشف قیمت نیز بدون محدودیت دامنه نوسان انجام خواهد شد.

در بسیاری از بورس‌های جهان، از دامنه نوسان به‌منظور جلوگیری از نوسان شدید و سقوط قیمت سهام استفاده می‌شود. زمانی که بازار بورس در شرایط بحرانی یا سقوط به سر می‌برد. اکثر سرمایه‌گذاران به‌خصوص سرمایه‌گذاران خرد، دچار تصمیمات هیجانی شده و تصمیمات عجولانه و غیرمنطقی می‌گیرند. درنتیجه این اعمال محدودیت دامنه نوسان قیمت سهام است که منجر به کنترل بهتر نوسان‌ها شده و باعث ثبات بیشتر بازار می‌گردد.

دامنه نوسان

در بازارهای بورسی قوانین و مقرراتی وجود دارند که مانع از تقابل عرضه و تقاضا می‌شوند. دامنه نوسان ، توقف معاملاتی و دیگر روش‌ها از این دست قوانین هستند.

دامنه مجاز نوسان سهام یکی از قوانین مهم در این حوزه است که به عنوان عامل کنترل در برابر نوسان قیمت سهام و برای کاهش تلاطم بازار و زیان سهامداران در اثر تصمیمات هیجانی استفاده می‌شود.

دامنه مجاز نوسان حدود سقف و کف قیمتی است که هر سهم در هر روز کاری می‌تواند داشته باشد و قیمت تنها در این محدوده می‌تواند حرکت کند.

طبق آیین‌نامه معاملات در شرکت بورس تهران، دامنه مجاز نوسان قیمت، پایین‌ترین تا بالاترین قیمتی است که در آن دامنه طی یک یا چند جلسه رسمی معاملات بورس، قیمت می‌تواند نوسان کند.

مزایا

• دامنه مجاز نوسان کمک می‌کند تا کشف واقعی سهام اتفاق بیفتد. هنگامی که قیمت سهام به این حدود نزدیک شود، معاملات متوقف شده و به سهامداران فرصت می‌دهد تا درباره قیمت سهم و ارزش واقعی آن فکر کنند و سهم دچار هیجان قیمتی نشود.
• می‌تواند از دست‌کاری قیمت‌ها جلوگیری کرده و اجازه تغییر قیمت در زمان‌های دلخواه را به سهامداران بزرگ نمی‌دهد.
• یکی دیگر از مزایای دامنه مجاز نوسان، کاهش تلاطم در بازار است. دامنه مجاز نوسان، تغییرات قیمتی سهام را محدود کرده و از بروز تغییرات ناگهانی جلوگیری و ثبات بازار را افزایش می‌دهد.

معایب

با همه مزایایی که در بازار بورس دارد، این محدودیت دارای معایبی نیز است که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم کرد.

• با توجه به تحقیقات انجام شده، می‌توان عنوان کرد که دامنه نوسان سبب تأخیر در کشف قیمت سهم می‌شود؛

زیرا با وجود آن، قیمت‌ها نمی‌توانند در همان روز نسبت به اطلاعات منتشر شده واکنش مناسب نشان دهند؛ بنابراین قیمت روز سهم ممکن است قیمت واقعی آن نباشد. این محدودیت همچنین نوعی دخالت در معامله محسوب می‌شود.

• یکی دیگر از معایب آن این است که به دلیل توقف قیمت در روز، امکان انتقال تلاطم اضافی به روزهای آتی وجود دارد.

همچنین، با توجه به اینکه مانع می‌شود تا قیمت سهام آزاد باشند، سبب می‌شود تا قیمت به محدوده‌های خاصی تمایل داشته باشند و قیمت سهام را به این محدوده‌ها سوق دهند.

استثنائات دامنه نوسان

دامنه مجاز نوسان در بازار بورس به صورت روزانه و همیشگی است؛ اما بر اساس مقررات بازار سرمایه، در برخی از روزهای خاص و به دلیل رویدادهای حائز اهمیت برای شرکت، این قانون برداشته شده و سهم می‌تواند بدون نوسان قیمت معامله شود.

سه روز خاصی که دامنه نوسان در آن‌ها رعایت نمی‌شود به شرح زیر است:

1. بازگشایی سهام پس از مجمع عمومی عادی سالانه برای تقسیم سود
2. بازگشایی سهام پس از مجمع فوق العاده برای کاهش یا افزایش سرمایه
3. بازگشایی پس از اعلام افزایش یا کاهش سود هر سهم یا EPS به شرط آنکه از ۲۰درصد بیشتر باشد.

در زمان بازگشایی سهام متوقف‌شده، محدودیت دامنه برداشته می‌شود و بر اساس سازوکار حراج، اطلاعات تأثیر واقعی خود را بر میزان عرضه و تقاضا و در نتیجه قیمت سهم می‌گذارد؛ هرچند این تأثیر بیش از دامنه نوسان روزانه باشد.

دامنه نوسان بازار بورس تهران

در حال حاضر محدودیتی که بر قیمت سهام در بازار بورس و اوراق بهادار تهران اعمال شده است، مثبت ۵ درصد تا منفی ۵ درصد نسبت به قیمت پایانی روز قبل سهم است.

برای نمونه اگر قیمت پایانی سهمی امروز ۲،۰۰۰ تومان باشد، دامنه مجاز نوسان برای معاملات فردای این سهم در بازه ۲،۱۰۰ تا ۱،۹۰۰ است.

برای حق تقدم سهام این محدوده ۲ برابر دامنه نوسان سهام عادی آن است؛ بنابراین برای حق تقدم سهام شرکت‌های بورسی این دامنه از مثبت ۱۰ درصد تا منفی ۱۰ درصد است.

دامنه نوسان بازار فرابورس

دامنه مجاز نوسان برای شرکت‌های پذیرفته‌شده در بازار فرابورس همانند بازار بورس است؛ اما دامنه نوسان بازار پایه فرابورس با سایر محدودیت‌های نوسان قیمتی متفاوت است که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

دامنه نوسان بازار پایه

دامنه مجاز نوسان قیمت سهام در بازار پایه با دامنه مجاز نوسان بازارهای بورس و فرابورس متفاوت است.

با توجه به تغییر قوانین بازار پایه در سال ۱۳۹۸ و به‌منظور افزایش شفافیت اطلاعات، شرکت‌های درج‌شده در بازار پایه فرابورس بر اساس شرایط پذیرش، در سه تابلوی پایه زرد، پایه نارنجی و پایه قرمز قرار گرفتند که دامنه نوسان برای هر تابلو متفاوت است.

هر هفته یک حراج معاملاتی در روز دوشنبه از ساعت ۱۲ تا ۱۲:۳۰ انجام می‌شود. در این حراج برای تابلوی زرد ۶ درصد، تابلوی نارنجی ۴ درصد و تابلوی قرمز ۲ درصد است.

اما در روزهای دیگر معاملاتی هفته و روز دوشنبه قبل از ساعت ۱۲، در تابوی زرد ۳ درصد، تابلوی نارنجی ۲ درصد و تابلوی قرمز ۱ درصد است.

مبنای تعیین آن، قیمت پایانی روزهای دوشنبه هر هفته است. در جدول زیر می‌توانید میزان آن را در هر تابلو مشاهده کنید:

نام تابلو	در طول هفته تا قبل از ساعت ۱۲ ظهر روز دوشنبه	دامنه نوسان در بازه ساعت ۱۲ تا ۱۲:۳۰ روز دوشنبه
تابلوی پایه زرد	۳%	۶%
تابلوی پایه نارنجی	۲%	۴%
تابلوی پایه قرمز	۱%	۲%

مثال

به عنوان مثال اگر قیمت پایانی سهمی در تابلوی نارنجی و در پایان روز دوشنبه پس از حراج ۴ درصدی، ۱،۰۰۰ تومان باشد، این نماد در طول هفته تا زمان حراج بعدی (ساعت ۱۲ روز دوشنبه) در بازه ۱،۰۲۰ تا ۹۸۰ تومان خواهد بود.

بنابراین در طول هفته نمادهای درج‌شده در تابلوی نارنجی می‌توانند حداکثر ۶ درصد (۴+۲) نوسان کنند. از این ۶ درصد، ۴ درصد آن بین ساعت ۱۲ تا ۱۲:۳۰ روز دوشنبه و ۲ درصد در سایر روزها است.

در ادامه تغییرات قوانین معاملات بازار پایه و در چارچوب سیاست ها و مصوبات شورای عالی بورس، چندی از قوانین مهم به شرح زیر است:

۱- در صورت وجود صف خرید و فروش در سه روز متوالی در یک جهت، چنانچه صرف خرید و فروش در پایان جلسه معاملاتی حداقل معامله دو در ده هزار ( ۰.۰۰۰۲) تعداد سهام شرکت باشد

در جلسه معاملاتی بعد در هر یک از تابلوهای زرد، نارنجی و قرمز به ترتیب ۵، ۴ و ۲ درصد خواهد شد و سپس به شرایط قبل باز می‌گردد و محاسبات صفحه خرید و فروش مجدد پس از روز اعمال تغییر دامنه نوسان انجام خواهد شد.

تبصره

پس از افزایش دامنه نوسان قیمتی نماد معاملاتی و بازگشایی نماد معاملاتی(به دلیل افشای اطلاعات با اهمیت موضوع ماده ۱۳ دستورالعمل اجرایی افشای اطلاعات شرکت های ثبت شده نزد سازمان یا وجود اقدامات شرکتی)،

مبنای محاسبه شکل گیری مجدد ثبت خرید و فروش از روز بازگشت قیمتی نماد به حالت عادی(در تابلوی زرد صد در صد، تابلو نارنجی دو درصد و در تابلو قرمز یک درصد) است.

۲- صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط و در سهام می‌توانند تا حداکثر ۱۰ درصد از دارایی های تحت مدیریت صندوق را در بازار پایه سرمایه گذاری کنند .

حق تقدم چیست؟ و چگونه می توان آن را به سهم تبدیل کرد؟

حق تقدم چیست؟ و چگونه می توان آن را به سهم تبدیل کرد؟ زمانی که یک شرکت بورسی تصمیم به افزایش سرمایه می گیرد و سرمایه خود را افزایش میدهد، به نسبت درصد افزایش سرمایه، تعداد سهام آن شرکت هم افزایش می یابد.

به منظور حفظ منافع سهامداران فعلی شرکت قانونی وضع شده که بر اساس قانون تجارت در صورتی که یک شرکت سهام جدیدی برای فروش منتشر کند، سهامداران فعلی در خرید این سهام جدید اولویت دارند. که به این اولویت در خرید سهام نسبت به سهامداران جدید، حق تقدم خرید سهام گفته می شود.
سهامداران شرکت های بورسی در مدت زمان افزایش سرمایه شرکت در مقایسه با بقیه سرمایه گذاران از اولویت برخوردارند، به این اولویت حق تقدم خرید سهام می گویند که از ریسک بالایی برخوردار است و دامنه نوسانات آن ۲ برابر سهام عادی می باشد.

بطور مثال اگر شرکت آلفا بعد از برگزاری مجمع عمومی فوق ­العاده تصمیم به افزایش سرمایه ۲۰% بگیرد، و شما دارای ۱۰۰۰ سهم از شرکت آلفا باشید، شما حق تقدم خرید ۲۰۰ سهم جدید به قیمت اسمی ۱۰۰۰ ریال را دارید. (۲۰۰=۲۰%×۱۰۰۰)

نماد حق تقدم سهام چیست؟

بعد از برگزار کردن مجمع شرکت یک نماد حق تقدم در بازار به آن شرکت اختصاص داده می شود تا سهامداران بتوانند از طریق آن نماد، حق تقدم های خود را بفروشند. بطور مثال اگر شرکت ایران خودرو با نماد خودرو به افزایش سرمایه بپردازد، نماد حق تقدم آن خوروح می شود.

نماد حق تقدم یک شرکت بورسی تنها در مدت زمان مشخصی قابلیت خرید و فروش خواهد داشت، نه همیشه.

براساس قوانین بورسی این بازه زمانی نباید کمتر از ۶۰ روز باشد و در صورتی بیشتر خواهد شد که این مدت زمان تمدید شود. در این دوره ۶۰ روزه افرادی که تمایلی به شرکت در افزایش سرمایه را ندارند حق خود را میفروشند و اشخاصی هم که در مجمع سهامداران نیستند می توانند این حق تقدم ها را خریداری نمایند.

اشخاصی که بعدا این حق تقدم سهام را خریداری نمایند، باید مبلغ اسمی سهم را به حساب شرکت واریز نمایند تا تبدیل به سهم عادی شود. البته خیلی از اشخاص هم این حق ها را مثل سهام عادی خرید و فروش می کنند و از نوسانات آن سود می برند.

نحوه تبدیل حق تقدم به سهم

چگونه حق تقدم را به سهم تبدیل کنیم؟ شما بایستی برای هر گواهی مبلغی معادل با ارزش اسمی، سهم به شرکت بپردازید که در ایران ارزش اسمی هر سهم امروزه ۱۰۰ تومان در نظر گرفته شده است تا در نهایت به ازای هر گواهی ۱۰۰ تومانی که برای آن پرداخت کردید یک سهم به شما اختصاص داده شود. چنانچه در زمان مشخص شده، ۱۰۰ تومان را بپردازید، افزایش سرمایه شرکت نزد سازمان بورس ثبت می شود، که پس از آن (حدود ۵ الی ۶ ماه بعد) حق تقدم های شما به شکل اتوماتیک تبدیل به سهام عادی می شوند.

البته همانطور که اشاره کوچکی داشتیم، فرآیند تبدیل حق تقدم به سهم زمانبر است و اغلب بین ۳ الی ۶ ماه به طول می انجامد. این را در نظر داشته باشید که چنانچه سهامداران تمایلی به شرکت کردن در افزایش سرمایه شرکت را نداشته باشند، قادرند حق تقدم خود را در بازار بورس به فروش برسانند و یا چنانچه مدت زمان تعیین شده برای تبدیل حق تقدم به سهام گذشته باشد (۶۰ روز)، برای آن دسته از سهامدارانی که اقدامی انجام نداده اند، شرکت خود به فروش سهام با قیمت روز اقدام خواهد کرد و اختلاف بین قیمت بازار و ارزش اسمی سهام را به حساب سهامدار واریز خواهد کرد و یا به حساب بورسی آن ها پرداخت خواهد کرد.

حق تقدم استفاده نشده یعنی چه؟

اگر شخصی فرم شرکت در افزایش سرمایه را تکمیل نکند و حق تقدم خود را در مدت زمان تعیین شده نفروشد، به این حق تقدم ها، حق تقدم استفاده نشده می گویند که شرکت حق تقدم استفاده نشده را به روش حراج و از طریق آگهی ها می فروشد و مبلغ کارمزد فروش را از آن مبلغ کم کرده و باقیمانده آن را به حساب سهامداران واریز می نماید.

دامنه نوسان در حق تقدم

دامنه نوسان برای خرید و فروش نماد حق تقدم شرکت‌ها ۲ برابر دامنه نوسان سهام عادی است؛ یعنی یک نماد حق تقدم در طول روز می تواند مثبت ۱۰ درصد و منفی ۱۰ در صد نسبت به قیمت پایانی روز گذشته نوسان داشته باشد. پس افرادی که آن را خرید و فروش می کنند باید با این علم که ریسک این کار بیشتر از خرید و فروش سهام عادی است، این کار را انجام بدهند. چرا که در این حالت در طول روز در بیشترین حالت می تواند حدود ۲۰ درصد نوسان داشته باشد. در صورتی که این دامنه نوسان برای سهام عادی نزدیک به ۱۰ درصد است.

نحوه فروش حق تقدم سهم در بورس چگونه است؟

از آنجایی که ممکن است تعدادی از سهامداران تمایلی به شرکت در افزایش سرمایه نداشته باشند، بایستی امکانی برای عدم شرکت آن ها در افزایش سرمایه اتخاذ شود، از همین روی پس از برگزاری مجمع شرکت، یک نماد حق تقدم نیز در بازار برای آن شرکت باز خواهد شد تا سهامداران قادر باشند به وسیله آن نماد، حق های خود را بفروشند؛ به عنوان مثال چنانچه شرکت ایران خودرو با نماد خودرو افزایش سرمایه دهد، نماد حق تقدم آن خوروح است و به صورت جداگانه از سهم خودرو خرید و فروش خواهد شد.

معایب حق تقدم سهام چیست؟

فرایند پذیره نویسی عرضه حق تقدم زمانبر می باشد و اگر این احتمال رخ دهد که جهت قیمت در بازار تغییر کند و از صعودی به نزولی تبدیل شود زیان سنگینی را به سهامداران خود تحمیل خواهد کرد.
اگر سهامداران از پذیره‌نویسی حق تقدم خبردار نشوند و یا به دلیل ناتوانی مالی در پذیره‌نویسی شرکت نکنند، در اکثر مواقع به ضرر آن‌ها تمام می‌شود.

مزایای عرضه حق تقدم

الف- مزایای عرضه حق تقدم برای سهامداران

انتشار سهام جدید به قیمت پایین، قیمت بازار سهام را کاهش می‌دهد. اما اگر سهامداران حق خرید خود را استفاده کنند، زیانی از این لحاظ به آن‌ها وارد نمی­‌شود.
حق تقدم باعث حفظ تأثیرگذاری سهامداران فعلی بر روی مدیریت و تصمیمات شرکت، از طریق حق رأی در مجامع می‌شود.

ب- مزایای عرضه حق تقدم برای شرکت

عرضه حق تقدم باعث کاهش قیمت و درنتیجه موجب افزایش تقاضا برای سهام شرکت می‌شود.
به علت پایین بودن قیمت خرید حق تقدم، سهامداران از این قیمت استقبال کرده و باعث جذب سرمایه بیشتری برای شرکت می­‌شود.
انتشار حق تقدم، باعث کاهش نسبت اهرمی و افزایش ظرفیت استقراض شرکت می­‌شود.
تامین مالی از طریق فروش حق تقدم نسبت به فروش سهام عادی، هزینه بسیار کمتری دارد.

شرایط وکالت در فروش ملک – انحلال وکالت در فروش ملک

فروش ملک وکالتی، امروزه، بیشتر در مواردی صورت می گیرد که امکان انتقال سند ملک به خریدار، بنا به دلایلی فراهم نبوده و به همین دلیل، فروشنده، به خریدار وکالت می دهد تا ملک، خانه و مسکن مورد نظر را به خود منتقل نماید. این موضوع، یعنی اعطای وکالت به خریدار خانه یا مسکن، بعضا سبب ایجاد مشکلاتی در روابط میان طرفین معامله می شود.

تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی

1. ارائه وکالت فروش ملک ، سبب می شود که فروشنده، هنگام فروش ملک ، به وکیل یا خریدار ملک، وکالت بدهد تا هر زمان که شرایط فراهم شد، با مراجعه به دفترخانه ، تنظیم سند رسمی را انجام دهد. لذا در این شرایط، فروش ملک به صورت قطعی، هنوز انجام نشده است و خریدار، صرفا وکیل شده تا به نام خود ، سند مالکیت را اتخاذ نماید و تا قبل از اتخاذ سند قطعی، هنوز حق مالکیت وی ، ایجاد نشده است .

2. در صورتی که اگر برای فروش ملک، وکالتی به خریدار داده نشده و در همان زمان فروش ملک، پس از تنظیم قولنامه، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، با طی تشریفات قانونی و ارائه مدارک لازم ، خریدار می تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود انتقال داده و پس از مدتی ، سند قطعی ملک را دریافت نماید.

3. بنابراین، مهم ترین تفاوت وکالت فروش ملک از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی، آن است که در فروش وکالتی ملک، خریدار، صرفا پس از دریافت سند قطعی، مالک خواهد شد و می تواند به استناد آن، در دادگاه، اقامه دعوی نماید. پس تا قبل از آن، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد، هنوز هم خریدار، به لحاظ قانونی، مالک محسوب نمی شود؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه، قولنامه ای نیز تنظیم شده باشد.

4. یکی دیگر از تفاوت های مهم سند قطعی با وکالت فروش ملک، در آن است که عقد وکالت، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد، از بین می رود ؛ فلذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت فروش ملک، پایان یافته و دیگر خریدار، نمی تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند. اما در مورد فروش ملک با سند قطعی، این مشکل ایجاد نمی شود.

5. علاوه بر این، تفاوت دیگر وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی، در خصوص مدارک مورد نیاز است. با این توضیح که برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی همچون اصل و تصویر سند مالکیت یا بنچاق، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها) مورد نیاز است؛ اما موارد ذکر شده برای اعطای وکالت فروش ملک ، مورد نیاز نیست.

معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش با وکالت نامه معایبی دارد که ادامه به شرح آن می پردازیم:

1. در معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، زمانی که موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی حق تقدم خرید سهام چه معایبی دارد؟ اثر می گردد. به طور مثال، اگر خریدار ماشینی را با وکالت نامه خریداری کند، اگر ماشین به سرقت برود، وکالت نامه نیز باطل شده و از بین می رود.

2. زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه ، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد.

3. داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.

4. اگر پس از عقد وکالت، هر کدام از طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت گردد؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد. در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعيين شده نماینده است و میتواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می حق تقدم خرید سهام چه معایبی دارد؟ شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وكالت میدهد.

نکات مهم در وکالت نامه برای فروش ملک

اگر قصد انجام معامله کلان از طریق وکالت نامه را دارید، حتما پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی، به دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده است مراجعه و اعتبار آن را به صورت کتبی استعلام بگیرید.

وکالت نامه و مبایعه نامه، در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشند و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در روند معامله درگیر نکنید. این دو سند را مانند دو عضو غير قابل تفکیک در نظر بگیرید. در صورتی که می خواهید از سوء استفاده های احتمالی از وکالت نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالت نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیر منقول انجام می شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.

در معاملات مربوط به ملکهای وکالتی یا ملکهای در گرو بانک، حتما در سریع ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید. در صورتی که به عنوان وکیل یا موكل، وارد یک معامله وكالتی شدید و وکالت نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به

طور قطعی مشخص می شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود. در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتما به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ گونه مداخله در موضوع وكالت را ندارد.